Viele Reaktionen auf meine Blog-Beiträge haben gezeigt, daß sich bei der privaten Altersvorsorge die Anleger zunehmend von der klassischen Lebensversicherung als „Vorsorge-Instrument“ abwenden und sich als Alternative verstärkt für eine (fremdgenutzte) Immobilie interessieren.
Die große Frage ist nun: Wie finde ich die für mich RICHTIGE Immobilie? Wie berechne ich grundsätzlich die Rendite einer Immobilienanlage? Und welche Risiken muss ich bei der Immobilienauswahl berücksichtigen? Was muss ich derzeit für eine Baufinanzierung aufwenden?
Es sind also zunächst die persönlichen Rahmenbedingungen zu prüfen, bevor man sich dann der Immobilienauswahl zuwenden kann. Neben den aktuellen und zu erwartenden finanziellen Rahmenbedingungen sind hierbei persönliche Faktoren wie Familienstand, vorhandene oder geplante Kinder, besondere Eigenpräferenzen etc. zu berücksichtigen.
Eine systematische Vorgehensweise könnte generell für alle Immobilien-Interessenten wie folgt aussehen:
SCHRITT 1: Die Wahl der richtigen Immobilien-Art (Segment)
Eine sinnvolle Altersvorsorge kann bereits bei einer Immobilienanlage von derzeit ca. EUR 50.000 – ca. EUR 75.000 einsetzen (Ein-Zimmer-Eigentumswohnung, Studenten-Appartement). Je nach eigener persönlicher Leistungsfähigkeit (sog. Kapitaldienst-Fähigkeit) kann ein sinnvolles Altersvorsorge-Modell auch eine Zwei- oder Drei-Zimmer-Eigentumswohnung (ca. EUR 75.000 – ca. EUR 250.000), ein Einfamilienhaus (ca. EUR 250.000 – ca. EUR 450.000) oder sogar ein Mehrfamilienhaus (ab ca. EUR 450.000) sein.
Als Orientierung lässt sich grob sagen, dass für Anleger mit einem monatlich frei verfügbaren Sparanteil von unter EUR 100,00 ausschließlich kleinere Eigentumswohnungen in Frage kommen sollten, bei bis zu EUR 200,00 frei verfügbarem Sparanteil ist auch eine größere Eigentumswohnung sowie ggf. ein kleines Einfamilienhaus in mittlerer Lage möglich. Ein Einfamilienhaus in guter bis sehr guter Lage sollte man ab EUR 300,00 freier monatlicher Sparrate nutzen können und ab ca. EUR 500,00 freier monatlicher Sparrate könnten Mehrfamilienhäuser interessant werden.
Die genannten Preissegmente variieren natürlich hinsichtlich der regionalen Marktpreise sowie der Attraktivität der Lage des jeweiligen Objektes bzw. in Abhängigkeit vom baulichen Zustand und dienen lediglich einer ersten Grundorientierung. Preise in besonders nachgefragten Metropolen wie Frankfurt/Main oder München, in denen sich in den vergangenen Monaten bereits erhebliche Immobilien-Preissteigerungen zeigten, unterscheiden sich natürlich signifikant von städtischen Standorten mittlerer Größe oder von überwiegend ländlich geprägten Standorten. In Großstädten mit über 300.000 Einwohnern steigt nach Einschätzung vieler Experten in Zukunft voraussichtlich die Nachfrage nach kleineren Einheiten (mehr Studenten, mehr Single-Haushalte), also Ein- bzw. Zwei-Zimmer-Eigentumswohnungen.
Einen aktuellen „Preis-Atlas“ zu Immobilien aus dem Altbestand findet man z.B. unter http://www.focus.de/immobilien/kaufen/preis-atlas-870-staedte-im-check-so-teuer-sind-neue-haeuser-und-wohnungen-in-deutschland_id_3840118.html.
Alle Interessenten, die an einer Neubau-Immobilie Interesse haben, finden aktuelle Marktpreise unter http://www.focus.de/immobilien/kaufen/preis-atlas-870-staedte-im-check-so-teuer-sind-neue-haeuser-und-wohnungen-in-deutschland_id_3840103.html (Quelle: LBS).
Für die Auswahl des richtigen Immobilien-Segmentes ist zudem entscheidend, welche monatliche Ansparrate für die Altersvorsorge (d.h. im Finanzierungsfall eine maximal mögliche Darlehensrate) zur Verfügung steht. Die für die Finanzierung erforderlichen Banken ermitteln daraus einen (maximal leistbaren) Kapitaldienst des Anlegers (monatlich leistbare Zins- und Tilgungszahlung). Hierzu wird i.d.R. eine sog. „Haushaltsrechnung“ erstellt, die die individuellen Voraussetzungen des Anlegers (Einkommen, Verbindlichkeiten, Vermögensverhältnisse, Familienstand, Kinder, steuerliche Besonderheiten etc.) berücksichtigt. Dieser maximal leistbare Kapitaldienst limitiert den möglichen Finanzierungsbetrag des Anlegers entsprechend und begrenzt somit auch das überhaupt erwerbbare Immobilien-Objekt (siehe nachfolgendes Beispiel).
In der aktuellen Zinssituation ist es bei wenigen (überregionalen) Banken bzw. Finanzierern möglich, 100% des Kaufpreises eines Immobilien-Objektes über eine Baufinanzierung darzustellen. Die meisten regionalen Banken (Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken) erwarten dagegen meist 10% – 20% des Kaufpreises als vorhandenes Eigenkapital zuzüglich zu den ebenfalls zu berücksichtigen „Nebenkosten“ eines Immobilienkaufes (Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Grundbuch-Kosten des Eigentumerwerbs) – hierfür sollten ca. 8% – 10% des Kaufpreises berücksichtigt werden.
Somit erwarten die regionalen Banken bei einem Immobilien-Kaufpreis von z.B. EUR 100.000 bis zu EUR 10.000 (Nebenkosten) sowie bis zu EUR 20.000 (Eigenkapital) – insgesamt also bis zu EUR 30.000 – freies Vermögen bzw. Liquidität des Anlegers und sind lediglich bereit, ca. EUR 80.000 als Finanzierung bereit zu stellen. Für Anleger mit guter oder sehr guter Bonität sollte man sich aufgrund der aktuell attraktiven Zinssituation allerdings einen Finanzierungspartner auswählen, der in jedem Fall den vollständigen Kaufpreis als Finanzierung zusichert.
SCHRITT 2: Eigennutzung oder Fremdnutzung?
Nach Ermittlung des grundsätzlich in Frage kommenden Immobilien-Ziel-Segmentes (Eigentumswohnung oder Haus, Objektgröße) ist zu entscheiden, ob man das Objekt selbst nutzen möchte oder eine Fremdnutzung – also eine reine Anlage-Immobilie – bevorzugt. Im erstgenannten Fall zahlt man die ersparte Miete über die Baufinanzierung für die eigene Immobilie und verfügt – je nach Höhe der vereinbarten Darlehenstilgung – nach mehreren Jahren oder Jahrzehnten über ein vollständig erworbenes Eigentum, in dem man selbst auch im Alter mietfrei wohnen kann. Im zweitgenannten Fall der fremdgenutzten Immobilie ist zu berücksichtigen, welche Eigenleistung – zusätzlich zur vereinnahmten Miete – für die Immobilie aufzuwenden ist, um die erforderliche Finanzierung darzustellen. In einem solchen Fall wird i.d.R. nicht beabsichtigt, das Anlage-Objekt im Alter selbst zu nutzen – die Immobilie soll dem langfristigen Vermögensaufbau sowie der finanziellen Absicherung im Alter dienen.
Aufgrund der aktuellen Marktsituation erscheint die private Altersvorsorge derzeit insbesondere über eine fremdgenutzte Immobilie interessant – ich werde mich daher in der Folge auf diese Altersvorsorge-Variante fokussieren.
SCHRITT 3: Auswahl der Wunschregion
Sobald die grundsätzlich Art der Anlage sowie die Form der Nutzung geklärt ist, sollte man sich der jeweiligen regionalen Wunschregion zuwenden. Ein sehr gutes Instrument zur Auswahl des in Frage kommenden Marktes – auch im Vergleich mehrerer vergleichbaren Regionen – bietet der aktuelle Immobilien-Kompass des Wirtschaftsmagazins Capital (immobilien-kompass.capital.de). Über das gewünschte Bundesland kann man auf weitere Unterebenen (Städte, Gemeinden) selektieren. Hier werden dann sehr differenzierte Marktunterschiede – bis auf die Ebene der Stadtteile und Straßen – detailliert dargestellt und der Anleger erhält sehr gute Angaben zur vorhandenen Infrastruktur (Bevölkerung, Handel, Schulen etc.) und zur Einschätzung der Attraktivität der Region (mit Prognosen zur künftigen Preisentwicklung bei Kauf und Miete). Auch ist ein Vergleich von zwei verschiedenen Standorten möglich, auf dessen Ergebnis eine sehr gute Auswahl durch den Anleger nach den eigenen Bedürfnissen und individuellen Prioritäten erfolgen kann.
Neben den eigenen Präferenzen sollte bei der Auswahl natürlich immer ein Standort bevorzugt werden, der nach Experten-Prognose einen künftigen Wertzuwachs oder zumindest Wertstabilität erzielen kann (Die wesentlichen 3 Vorteile einer Immobilie laut namhaften Maklern: „Lage – Lage – Lage“). Dies ist insbesondere bei unvorhersehbaren Ereignissen (z.B.: Krankheit, Arbeitslosigkeit u.ä.) von Bedeutung, da man sich dann ggf. auch von einer Anlage-Immobilie trennen muss und bei soliden Objekten mit hoher Wahrscheinlichkeit auch eine positive Rendite realisieren kann.
SCHRITT 4: Prüfung der Marktpreise
Ist die Wunschregion nunmehr ebenfalls identifiziert, so wendet man sich den konkreten Marktpreisen dieser Region zu. Hinsichtlich der Mieten existiert als sehr gute Orientierung ein offizieller „Mietspiegel“, bei den konkreten Kaufpreisen kann der Anleger einerseits die aktuellen Immobilien-Angebote in regionalen Tageszeitungen oder via Internet über Immobilien-Portale sondieren (Achtung: dies sind lediglich Angebotspreise! Die tatsächlichen Verkaufspreise liegen tendenziell unter diesen Preisvorstellungen!), andererseits gibt es in den Städten und Gemeinden Erhebungen zu den in den vergangenen Jahren an diesem Standort tatsächlich notariell protokollierten Verkaufspreisen von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Mehrfamilienhäusern. Dabei ist zusätzlich zwischen Neubau und Altbestand zu unterscheiden, so daß sich für bestimmte Immobilien in einer konkreten Region eine zu erwartende Preisspanne ergibt (siehe auch eingangs genannter „Preis-Atlas“).
SCHRITT 5: Auswahl konkreter Objekte
Wählen Sie unter den vorhandenen Angeboten mehrere in Frage kommende Objekte aus und schauen Sie sich die Objekte auch tatsächlich an! Ich erlebe es immer wieder, daß aus Zeit- oder Bequemlichkeitsgründen Anleger reine „Prospektkäufe“ vornehmen, d.h., sich die Immobilie vor Ort nicht persönlich oder durch einen beauftragten Bevollmächtigten des eigenen Vertrauens ansehen. Dies kann zu absolut unangenehmen Überraschungen (z.B. Erwerb einer sog. „Schrott-Immobilie“ zu völlig überhöhtem Kaufpreis) führen und ist dringend zu vermeiden! Neben der konkreten Inaugenscheinnahme des Objektes vor Ort (baulicher Zustand, ggf. vorhandener Renovierungsstau, Zustand von Dach und Heizanlage, bei Eigentumswohnungen auch Eigentümerstruktur oder Höhe der vorhandenen Instandhaltungsrücklagen sowie des monatlichen Wohngeldes etc.) sollte man insbesondere auch das Umfeld (Infrastruktur, z.B. Geschäfte, Ärzte oder Schulen, Gewerbeansiedlungen, Verkehrswege, potentielle Lärmbelästigungen etc.) sowie die aktuelle Mieter-Struktur prüfen. Auch vor Gesprächen mit Nachbarn sollte man nicht zurückschrecken – dabei können Aspekte auftauchen, die eine teure Fehlentscheidung verhindern! Investieren Sie in die Auswahl Ihrer Immobilie ausreichend Zeit – es wird sich für Sie auszahlen!
SCHRITT 6: Preisverhandlungen mit Verkäufer und Bank
Hat man einige wenige in Frage kommende Objekte ermittelt, geht es nunmehr in parallele Verhandlungen: Einerseits muss man sich mit dem jeweiligen Verkäufer über den Kaufpreis einigen, anderseits ist die Finanzierung und deren exakte Konditionen mit der Bank zu vereinbaren. In beiden Fällen sollte sich der Anleger ausreichend Zeit lassen, nicht überstürzt handeln und vor allem auf Druck (Beispiel einer Verkäufer-Aussage: „Ich habe noch 3 weitere Kauf-Interessenten, Sie müssen sich heute entscheiden!“ oder Beispiel einer Bank bzw. eines Finanzvermittlers: „Das sind limitierte Sondermittel, da müssen Sie heute zusagen!“) nicht reagieren.
Wenden wir uns also zunächst der Verkäufer-Seite zu. Hinsichtlich der Bewertung eines Kaufpreises sowie der Vergleichbarkeit der Attraktivität mehrerer Objekte bedient man sich oft einer Rendite-Berechnung, d.h., man setzt die z.B. in einer Eigentumswohnung derzeit tatsächlich erzielte Netto-Jahresmiete ins Verhältnis zum potentiellen Kaufpreis.
Mit der Formel „((Jahres-Nettomiete x 100)/Kaufpreis)“ erhält man eine konkrete Jahres-Rendite des Objektes, also z.B. bei einer Eigentumswohnung:
Monatliche Netto-Miete: EUR 600 (= Netto-Jahresmiete: EUR 7.200)
Kaufpreis: EUR 200.000
==> Rendite: (7.200 x 100) / 200.000 = 3,6
Die Rendite dieser Immobilie beträgt demnach 3,6% p.a.
Würde man etwa den tatsächlichen Kaufpreis durch geschicktes Verhandeln auf z.B. EUR 180.000 reduzieren können, so würde sich die Rendite dadurch auf 4,8% p.a. erhöhen.
Könnte man alternativ in dieser Immobilie eine Netto-Jahresmiete von z.B. EUR 9.000 bei konstantem Kaufpreis von EUR 200.000 erzielen können – z.B. durch eine beabsichtigte oder mögliche Neuvermietung – würde die Rendite auf 4,5% p.a. ansteigen.
Führt man diese Berechnung für alle potentiellen Objekte durch, so erhält man eine sehr gute (zusätzliche) Entscheidungshilfe für den Immobilien-Erwerb sowie eine Grundlage für die Verhandlung des Immobilien-Kaufpreises mit dem Verkäufer. Als langfristige Faustregel gilt, dass Immobilien-Renditen von 4% oder mehr als attraktiv gelten; Werte von unter 2% gelten als unattraktiv.
Alternativ verwenden viele Immobilien-Verkäufer oft in Verkaufsverhandlungen sog. „Faktoren“, die Rückschlüsse auf die Anlage-Rendite und damit auf die Attraktivität des Objektes geben. Der jeweilige Faktor beschreibt die Anzahl der im Kaufpreis berücksichtigten Netto-Jahresmieten (Formel: „(Kaufpreis / Netto-Jahresmiete)„). Ein Faktor von z.B. „8“ bedeutet demnach, daß die Netto-Jahresmiete achtmal im Kaufpreis enthalten ist. Die Rendite würde in diesem Fall 12,5% p.a. betragen. Es gilt hierbei also: Je höher der Faktor, umso geringer die Rendite! Bei Faktoren von über 25 sollten Sie möglichst Abstand von einem Kauf nehmen.
Übersicht:
Faktor: 8 10 12 15 20 25 33,3 50
Rendite: 12,5 10,0 8,3 6,7 5,0 4,0 3,0 2,0
Ist man sich hinsichtlich der jeweiligen Kaufpreise somit einig, geht es nunmehr um eine möglichst attraktive Finanzierung.
Dabei nimmt die finanzierende Bank eine ähnliche Bewertung wie der Anleger vor, um eine möglichst objektive Finanzierungsgrundlage für das jeweilige Immobilien-Objekt zu ermitteln. Zusätzlich wird über die Bank noch ein sog. „Objektwert“ (dieser hat nichts mit dem tatsächlichen Kaufpreis zu tun!) ermittelt, der insbesondere auch besondere Risikoabschläge – z.B. für den Fall einer Verwertung der Immobilie – beinhaltet und über den der besonders zinsgünstige, sog. „Erstrangige Beleihungsraum“ – das sind i.d.R. 60% des ermittelten Objektwertes – berechnet wird.
Leider kommt es oft vor, daß sich die Banken im Rahmen der Finanzierungsprüfung auch ein sog. „Eigen-Gutachten“ mit mehreren hundert Euro vom Anleger bezahlen lassen, da ein Mitarbeiter das Immobilien-Objekt vor Ort persönlich in Augenschein nehmen muss. Lassen Sie sich darauf nicht ein! Nutzen Sie Ihre Nachfrage-Macht als Kunde, der mehrere Finanzierungsoptionen hat! Für die Bank ist eine Immobilien-Finanzierung ein hoch-profitables, d.h. sehr ertragreiches und relativ risikoloses Produkt, verbunden mit einer werthaltigen (dinglichen) Sicherheit. Somit verdient jede Bank – über die hohe Zinsdifferenz und die gleichzeitig lange Laufzeit – sehr viel Geld an den Anlegern, die sich für eine Baufinanzierung entscheiden. Aus diesem Grund kann man auf diese „Gebühren“ oder „Entgelte“ problemlos verzichten und sollte dies auch selbstbewusst bei der jeweiligen Bank einfordern!
SCHRITT 7: Auswahl der Finanzierung
Welche Finanzierungskonditionen sind aktuell zu erwarten bzw. realistisch? Und wie kann ich eine entsprechende private Altersvorsorge mit einer fremdgenutzten Immobilie tatsächlich erfolgreich realisieren?
Am besten beschreibt das ein konkretes Beispiel (regionale und / oder bauliche Besonderheiten, steuerliche Erwägungen sowie individuelle Anforderungen sind NICHT berücksichtigt – bitte sprechen Sie hierfür einen geeigneten und qualifizierten Berater Ihrer Wahl zur Prüfung eines konkreten Objektes an!) – für einen ersten Konditionen-Überblick nutzen Sie am besten ein seriöses Online-Portal zum Vergleich verschiedener Baufinanzierungskonditionen:
Anlegerprofil:
Leitender kaufmännischer Angestellter in unbefristetem Anstellungsverhältnis (seit 2008), 30 Jahre alt, ledig, keine Kinder, Nettogehalt: ca. EUR 3.000 monatlich, 14 Jahres-Netto-Gehälter (Weihnachtsgeld, Gratifikation), monatliche Eigenmiete: EUR 600 (warm), fixe monatliche Belastungen (KFZ-Leasing, Versicherungen u.ä.) ca. EUR 1.000, Kosten der monatlichen Lebenshaltung: ca. EUR 800, kein namhaftes Vermögen ==> verfügbare Sparrate pro Monat: bis zu ca. EUR 600
Art der gesuchten Immobilie (Segment):
2-Zimmer-Eigentumswohnung (fremdgenutzt, vermietet)
Wunschregion:
Stadt Bonn / Sankt Augustin (Rhein-Sieg-Kreis) in guter bis sehr guter Lage (monatliche erzielbare Netto-Mieten: ca. EUR 7,00 – EUR 10,50 pro m2)
Marktpreise (Altbestand, guter bis sehr guter Zustand, kein Renovierungsstau):
EUR 1.900 – EUR 2.500 pro m2
Konkretes Objekt:
2-Zimmer-Eigentumswohnung in Bonn-Beuel, Baujahr 1999, gepflegtes Mehrfamilienhaus mit insgesamt 8 Wohneinheiten, 68 m2, mit Parkplatz-Fläche, eigener Keller, sehr gute Lage (Rhein-Nähe), sehr guter Zustand, Kaufpreis: EUR 150.000 (EUR 2.205,88 pro m2), aktuelles Wohngeld EUR 185 monatlich, seit 5 Jahren langfristig an ein kinderloses, berufstätiges Ehepaar vermietet zu aktuell EUR 580 monatliche Netto-Kaltmiete (EUR 8,53 pro m2), 2 Monatsmieten Kaution, keine Mietrückstände, Immobilien-Rendite: 4,64% p.a. (bezogen auf die aktuelle Netto-Jahresmiete von EUR 6.960)
Aktuelle Finanzierungsmöglichkeiten (Übersicht, Quelle: BauFi24.de):
1.) Bei 5 Jahren Zinsbindung, 100% Auszahlung:
Commerzbank: 1,39% nominal
Interhyp: 1,42% nominal
ING DiBa: 1,60% nominal
ALLIANZ: 1,95% nominal
2.) Bei 20 Jahren Zinsbindung, 100% Auszahlung:
ALLIANZ: 2,50% nominal
INTERHYP: 2,60% nominal
COMMERZBANK: 3,44% nominal
(ING DiBa bietet derzeit lediglich maximal 15 Jahre Zinsbindung mit 2,70% nominal an)
WICHTIGER HINWEIS:
Aufgrund der aktuellen Marktlage (historisches Zinstief) und vor dem Hintergrund einer langfristig beabsichtigten privaten Altersvorsorge sollten Anleger einer tendenziell sehr lange Zinsbindung eingehen (bei manchen Anbietern sind 25 oder sogar 30 Jahre möglich), d.h., sich die sehr niedrigen Zinsen für viele Jahre sichern! Dabei nimmt man zwar aktuell einen Zinsaufschlag in Kauf, schließt aber jedes Zinsänderungsrisiko aus. Sollte man nur sehr kurze Zinsbindungen (z.B. 5 Jahre) eingehen, profitiert man zwar in voller Höhe vom derzeitig niedrigen Zinsniveau, es besteht aber nach Ablauf der relativ kurzen Bindungsfrist ein sehr hohes Risiko, eine Anschlussfinanzierung nur mit deutlich höheren Zinssätzen zu erhalten. Dies kann sich sehr nachteilig auf die monatlichen Finanzierungsbeiträge (Annuitäten) und damit auf die persönliche Tragfähigkeit der Gesamtfinanzierung auswirken!
Allerdings muss bei langfristigen Vertragsvereinbarungen der Aspekt der sog. „Vorfälligkeitsentschädigung“ berücksichtigt werden: Möchte man als Kreditnehmer aus einem laufenden Finanzierungsvertrag aussteigen (z.B. im Fall der Veräußerung der Immobilie) lassen sich die Banken das entsprechend „entschädigen“ (= Gebühr für den Fall der vorzeitigen Vertragsauflösung). Je länger die Restlaufzeit des Vertrages, umso höher ist die zu leistende Entschädigung!
Wer also für den Fall einer langen Vertragslaufzeit wenig oder keine Veränderungen seiner persönlichen und beruflichen Situation erwartet und eher der risiko-averse Typ ist, sollte in jedem Fall auf Basis des aktuellen Zinsniveaus eine Finanzierung mit langfristiger Zinsbindung wählen. Wer risikobereiter ist und in den nächsten Jahren persönliche und / oder berufliche Änderungen erwartet, sollte tendenziell mittlere Zinsbindungsfristen (ab 10 Jahre) bei der Finanzierung wählen.
Vom realen Anleger ausgewählte Finanzierung:
2,50% (nominal), 2,53% (effektiv) über die ALLIANZ mit 100% Auszahlung und 20 Jahren Zinsbindung, Beginn: 07.2014, keine Sondertilgungen während der Zinsbindung möglich, Nebenkosten des Immobilien-Erwerbs (ca. EUR 12.000) werden separat geleistet
Tilgungssatz:
3%
Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung:
24 Jahre, 3 Monate (Endalter des Anlegers: 55 Jahre)
Monatliche Darlehensrate zu Beginn des Darlehens:
EUR 687,50 (davon EUR 312,50 Zinsen und EUR 375,00 Tilgung)
Monatliche Rate am Ende der Zinsbindung:
EUR 687,50
(davon EUR 70,84 Zinsen und EUR 616,66 Tilgung)
Restschuld am Ende der Zinsbindung (Ursprungsdarlehen: EUR 150.000):
EUR 33.384,48
In der Zinsbindung getilgter Betrag:
EUR 116.615,52
(geleistete Zinszahlungen innerhalb der Zinsbindung insgesamt: EUR 48.384,48)
Veränderungen der Rate nach Zinsbindung:
bei einem Anstieg des Zinssatzes um 2%-Punkte (4,50% nominal): EUR 741,86
bei einem Anstieg des Zinssatzes um 4%-Punkte (6,50% nominal): EUR 797,50
Vorteilsrechnung des Anlegers (bezogen auf die monatliche Einnahmen- und Ausgaben-Situation, ohne Erwerbskosten, ohne steuerliche Effekte):
Monatliche Belastungen (saldiert):
Darlehensrate: EUR 687,50
Wohngeld: EUR 185,00
abzgl. Mieteinnahme: EUR 580,00
Netto-Gesamtbelastung:
EUR 292,50 monatlich (bei ca. EUR 600,00 verfügbaren Mitteln)
FAZIT:
Bei einer monatliche Sparrate von per Saldo netto EUR 292,50 ist ein langfristiger Vermögensaufbau für diesen Anleger im Rahmen der privaten Altersvorsorge bequem möglich.
Bei der Wahl eines niedrigeren Tilgungssatzes (z.B. 1%, monatliche Darlehensrate: EUR 437,50) würde die monatliche Netto-Belastung – allerdings bei deutlich längerer Gesamttilgung – sogar nur noch EUR 42,50 betragen!
Ein Vermögensaufbau mit fremdgenutzten Immobilien nahezu zum Nulltarif ist somit derzeit für jeden Anleger (insbesondere über eine fremdgenutzte Eigentumswohnung) möglich!
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