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Rendite von Immobilien – wie finde ich ein Objekt für meine private Altersvorsorge?


Viele Reaktionen auf meine Blog-Beiträge haben gezeigt, daß sich bei der privaten Altersvorsorge die Anleger zunehmend von der klassischen Lebensversicherung als „Vorsorge-Instrument“ abwenden und sich als Alternative verstärkt für eine (fremdgenutzte) Immobilie interessieren.

Die große Frage ist nun: Wie finde ich die für mich RICHTIGE Immobilie? Wie berechne ich grundsätzlich die Rendite einer Immobilienanlage? Und welche Risiken muss ich bei der Immobilienauswahl berücksichtigen? Was muss ich derzeit für eine Baufinanzierung aufwenden?

Es sind also zunächst die persönlichen Rahmenbedingungen zu prüfen, bevor man sich dann der Immobilienauswahl zuwenden kann. Neben den aktuellen und zu erwartenden finanziellen Rahmenbedingungen sind hierbei persönliche Faktoren wie Familienstand, vorhandene oder geplante Kinder, besondere Eigenpräferenzen etc. zu berücksichtigen.

Eine systematische Vorgehensweise könnte generell für alle Immobilien-Interessenten wie folgt aussehen:

SCHRITT 1: Die Wahl der richtigen Immobilien-Art (Segment)

Eine sinnvolle Altersvorsorge kann bereits bei einer Immobilienanlage von derzeit ca. EUR 50.000 – ca. EUR 75.000 einsetzen (Ein-Zimmer-Eigentumswohnung, Studenten-Appartement). Je nach eigener persönlicher Leistungsfähigkeit (sog. Kapitaldienst-Fähigkeit) kann ein sinnvolles Altersvorsorge-Modell auch eine Zwei- oder Drei-Zimmer-Eigentumswohnung (ca. EUR 75.000 – ca. EUR 250.000), ein Einfamilienhaus (ca. EUR 250.000 – ca. EUR 450.000) oder sogar ein Mehrfamilienhaus (ab ca. EUR 450.000) sein.

Als Orientierung lässt sich grob sagen, dass für Anleger mit einem monatlich frei verfügbaren Sparanteil von unter EUR 100,00 ausschließlich kleinere Eigentumswohnungen in Frage kommen sollten, bei bis zu EUR 200,00 frei verfügbarem Sparanteil ist auch eine größere Eigentumswohnung sowie ggf. ein kleines Einfamilienhaus in mittlerer Lage möglich. Ein Einfamilienhaus in guter bis sehr guter Lage sollte man ab EUR 300,00 freier monatlicher Sparrate nutzen können und ab ca. EUR 500,00 freier monatlicher Sparrate könnten Mehrfamilienhäuser interessant werden.

Die genannten Preissegmente variieren natürlich hinsichtlich der regionalen Marktpreise sowie der Attraktivität der Lage des jeweiligen Objektes bzw. in Abhängigkeit vom baulichen Zustand und dienen lediglich einer ersten Grundorientierung. Preise in besonders nachgefragten Metropolen wie Frankfurt/Main oder München, in denen sich in den vergangenen Monaten bereits erhebliche Immobilien-Preissteigerungen zeigten, unterscheiden sich natürlich signifikant von städtischen Standorten mittlerer Größe oder von überwiegend ländlich geprägten Standorten. In Großstädten mit über 300.000 Einwohnern steigt nach Einschätzung vieler Experten in Zukunft voraussichtlich die Nachfrage nach kleineren Einheiten (mehr Studenten, mehr Single-Haushalte), also Ein- bzw. Zwei-Zimmer-Eigentumswohnungen.

Einen aktuellen „Preis-Atlas“ zu Immobilien aus dem Altbestand findet man z.B. unter http://www.focus.de/immobilien/kaufen/preis-atlas-870-staedte-im-check-so-teuer-sind-neue-haeuser-und-wohnungen-in-deutschland_id_3840118.html.

Alle Interessenten, die an einer Neubau-Immobilie Interesse haben, finden aktuelle Marktpreise unter http://www.focus.de/immobilien/kaufen/preis-atlas-870-staedte-im-check-so-teuer-sind-neue-haeuser-und-wohnungen-in-deutschland_id_3840103.html (Quelle: LBS).

Für die Auswahl des richtigen Immobilien-Segmentes ist zudem entscheidend, welche monatliche Ansparrate für die Altersvorsorge (d.h. im Finanzierungsfall eine maximal mögliche Darlehensrate) zur Verfügung steht. Die für die Finanzierung erforderlichen Banken ermitteln daraus einen (maximal leistbaren) Kapitaldienst des Anlegers (monatlich leistbare Zins- und Tilgungszahlung). Hierzu wird i.d.R. eine sog. „Haushaltsrechnung“ erstellt, die die individuellen Voraussetzungen des Anlegers (Einkommen, Verbindlichkeiten, Vermögensverhältnisse, Familienstand, Kinder, steuerliche Besonderheiten etc.) berücksichtigt. Dieser maximal leistbare Kapitaldienst limitiert den möglichen Finanzierungsbetrag des Anlegers entsprechend und begrenzt somit auch das überhaupt erwerbbare Immobilien-Objekt (siehe nachfolgendes Beispiel).

In der aktuellen Zinssituation ist es bei wenigen (überregionalen) Banken bzw. Finanzierern möglich, 100% des Kaufpreises eines Immobilien-Objektes über eine Baufinanzierung darzustellen. Die meisten regionalen Banken (Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken) erwarten dagegen meist 10% – 20% des Kaufpreises als vorhandenes Eigenkapital zuzüglich zu den ebenfalls zu berücksichtigen „Nebenkosten“ eines Immobilienkaufes (Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Grundbuch-Kosten des Eigentumerwerbs) – hierfür sollten ca. 8% – 10% des Kaufpreises berücksichtigt werden.

Somit erwarten die regionalen Banken bei einem Immobilien-Kaufpreis von z.B. EUR 100.000 bis zu EUR 10.000 (Nebenkosten) sowie bis zu EUR 20.000 (Eigenkapital) – insgesamt also bis zu EUR 30.000 – freies Vermögen bzw. Liquidität des Anlegers und sind lediglich bereit, ca. EUR 80.000 als Finanzierung bereit zu stellen. Für Anleger mit guter oder sehr guter Bonität sollte man sich aufgrund der aktuell attraktiven Zinssituation allerdings einen Finanzierungspartner auswählen, der in jedem Fall den vollständigen Kaufpreis als Finanzierung zusichert.

SCHRITT 2: Eigennutzung oder Fremdnutzung?

Nach Ermittlung des grundsätzlich in Frage kommenden Immobilien-Ziel-Segmentes (Eigentumswohnung oder Haus, Objektgröße) ist zu entscheiden, ob man das Objekt selbst nutzen möchte oder eine Fremdnutzung – also eine reine Anlage-Immobilie – bevorzugt. Im erstgenannten Fall zahlt man die ersparte Miete über die Baufinanzierung für die eigene Immobilie und verfügt – je nach Höhe der vereinbarten Darlehenstilgung – nach mehreren Jahren oder Jahrzehnten über ein vollständig erworbenes Eigentum, in dem man selbst auch im Alter mietfrei wohnen kann. Im zweitgenannten Fall der fremdgenutzten Immobilie ist zu berücksichtigen, welche Eigenleistung – zusätzlich zur vereinnahmten Miete – für die Immobilie aufzuwenden ist, um die erforderliche Finanzierung darzustellen. In einem solchen Fall wird i.d.R. nicht beabsichtigt, das Anlage-Objekt im Alter selbst zu nutzen – die Immobilie soll dem langfristigen Vermögensaufbau sowie der finanziellen Absicherung im Alter dienen.

Aufgrund der aktuellen Marktsituation erscheint die private Altersvorsorge derzeit insbesondere über eine fremdgenutzte Immobilie interessant – ich werde mich daher in der Folge auf diese Altersvorsorge-Variante fokussieren.

SCHRITT 3: Auswahl der Wunschregion

Sobald die grundsätzlich Art der Anlage sowie die Form der Nutzung geklärt ist, sollte man sich der jeweiligen regionalen Wunschregion zuwenden. Ein sehr gutes Instrument zur Auswahl des in Frage kommenden Marktes – auch im Vergleich mehrerer vergleichbaren Regionen – bietet der aktuelle Immobilien-Kompass des Wirtschaftsmagazins Capital (immobilien-kompass.capital.de). Über das gewünschte Bundesland kann man auf weitere Unterebenen (Städte, Gemeinden) selektieren. Hier werden dann sehr differenzierte Marktunterschiede – bis auf die Ebene der Stadtteile und Straßen – detailliert dargestellt und der Anleger erhält sehr gute Angaben zur vorhandenen Infrastruktur (Bevölkerung, Handel, Schulen etc.) und zur Einschätzung der Attraktivität der Region (mit Prognosen zur künftigen Preisentwicklung bei Kauf und Miete). Auch ist ein Vergleich von zwei verschiedenen Standorten möglich, auf dessen Ergebnis eine sehr gute Auswahl durch den Anleger nach den eigenen Bedürfnissen und individuellen Prioritäten erfolgen kann.

Neben den eigenen Präferenzen sollte bei der Auswahl natürlich immer ein Standort bevorzugt werden, der nach Experten-Prognose einen künftigen Wertzuwachs oder zumindest Wertstabilität erzielen kann (Die wesentlichen 3 Vorteile einer Immobilie laut namhaften Maklern: „Lage – Lage – Lage“). Dies ist insbesondere bei unvorhersehbaren Ereignissen (z.B.: Krankheit, Arbeitslosigkeit u.ä.) von Bedeutung, da man sich dann ggf. auch von einer Anlage-Immobilie trennen muss und bei soliden Objekten mit hoher Wahrscheinlichkeit auch eine positive Rendite realisieren kann.

SCHRITT 4: Prüfung der Marktpreise

Ist die Wunschregion nunmehr ebenfalls identifiziert, so wendet man sich den konkreten Marktpreisen dieser Region zu. Hinsichtlich der Mieten existiert als sehr gute Orientierung ein offizieller „Mietspiegel“, bei den konkreten Kaufpreisen kann der Anleger einerseits die aktuellen Immobilien-Angebote in regionalen Tageszeitungen oder via Internet über Immobilien-Portale sondieren (Achtung: dies sind lediglich Angebotspreise! Die tatsächlichen Verkaufspreise liegen tendenziell unter diesen Preisvorstellungen!), andererseits gibt es in den Städten und Gemeinden Erhebungen zu den in den vergangenen Jahren an diesem Standort tatsächlich notariell protokollierten Verkaufspreisen von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Mehrfamilienhäusern. Dabei ist zusätzlich zwischen Neubau und Altbestand zu unterscheiden, so daß sich für bestimmte Immobilien in einer konkreten Region eine zu erwartende Preisspanne ergibt (siehe auch eingangs genannter „Preis-Atlas“).

SCHRITT 5: Auswahl konkreter Objekte

Wählen Sie unter den vorhandenen Angeboten mehrere in Frage kommende Objekte aus und schauen Sie sich die Objekte auch tatsächlich an! Ich erlebe es immer wieder, daß aus Zeit- oder Bequemlichkeitsgründen Anleger reine „Prospektkäufe“ vornehmen, d.h., sich die Immobilie vor Ort nicht persönlich oder durch einen beauftragten Bevollmächtigten des eigenen Vertrauens ansehen. Dies kann zu absolut unangenehmen Überraschungen (z.B. Erwerb einer sog. „Schrott-Immobilie“ zu völlig überhöhtem Kaufpreis) führen und ist dringend zu vermeiden! Neben der konkreten Inaugenscheinnahme des Objektes vor Ort (baulicher Zustand, ggf. vorhandener Renovierungsstau, Zustand von Dach und Heizanlage, bei Eigentumswohnungen auch Eigentümerstruktur oder Höhe der vorhandenen Instandhaltungsrücklagen sowie des monatlichen Wohngeldes etc.) sollte man insbesondere auch das Umfeld (Infrastruktur, z.B. Geschäfte, Ärzte oder Schulen, Gewerbeansiedlungen, Verkehrswege, potentielle Lärmbelästigungen etc.) sowie die aktuelle Mieter-Struktur prüfen. Auch vor Gesprächen mit Nachbarn sollte man nicht zurückschrecken – dabei können Aspekte auftauchen, die eine teure Fehlentscheidung verhindern! Investieren Sie in die Auswahl Ihrer Immobilie ausreichend Zeit – es wird sich für Sie auszahlen!

SCHRITT 6: Preisverhandlungen mit Verkäufer und Bank

Hat man einige wenige in Frage kommende Objekte ermittelt, geht es nunmehr in parallele Verhandlungen: Einerseits muss man sich mit dem jeweiligen Verkäufer über den Kaufpreis einigen, anderseits ist die Finanzierung und deren exakte Konditionen mit der Bank zu vereinbaren. In beiden Fällen sollte sich der Anleger ausreichend Zeit lassen, nicht überstürzt handeln und vor allem auf Druck (Beispiel einer Verkäufer-Aussage: „Ich habe noch 3 weitere Kauf-Interessenten, Sie müssen sich heute entscheiden!“ oder Beispiel einer Bank bzw. eines Finanzvermittlers: „Das sind limitierte Sondermittel, da müssen Sie heute zusagen!“) nicht reagieren.

Wenden wir uns also zunächst der Verkäufer-Seite zu. Hinsichtlich der Bewertung eines Kaufpreises sowie der Vergleichbarkeit der Attraktivität mehrerer Objekte bedient man sich oft einer Rendite-Berechnung, d.h., man setzt die z.B. in einer Eigentumswohnung derzeit tatsächlich erzielte Netto-Jahresmiete ins Verhältnis zum potentiellen Kaufpreis.

Mit der Formel „((Jahres-Nettomiete x 100)/Kaufpreis)“ erhält man eine konkrete Jahres-Rendite des Objektes, also z.B. bei einer Eigentumswohnung:

Monatliche Netto-Miete: EUR 600 (= Netto-Jahresmiete: EUR 7.200)

Kaufpreis: EUR 200.000

==> Rendite: (7.200 x 100) / 200.000 = 3,6

Die Rendite dieser Immobilie beträgt demnach 3,6% p.a.

Würde man etwa den tatsächlichen Kaufpreis durch geschicktes Verhandeln auf z.B. EUR 180.000 reduzieren können, so würde sich die Rendite dadurch auf 4,8% p.a. erhöhen.

Könnte man alternativ in dieser Immobilie eine Netto-Jahresmiete von z.B. EUR 9.000 bei konstantem Kaufpreis von EUR 200.000 erzielen können – z.B. durch eine beabsichtigte oder mögliche Neuvermietung – würde die Rendite auf 4,5% p.a. ansteigen.

Führt man diese Berechnung für alle potentiellen Objekte durch, so erhält man eine sehr gute (zusätzliche) Entscheidungshilfe für den Immobilien-Erwerb sowie eine Grundlage für die Verhandlung des Immobilien-Kaufpreises mit dem Verkäufer. Als langfristige Faustregel gilt, dass Immobilien-Renditen von 4% oder mehr als attraktiv gelten; Werte von unter 2% gelten als unattraktiv.

Alternativ verwenden viele Immobilien-Verkäufer oft in Verkaufsverhandlungen sog. „Faktoren“, die Rückschlüsse auf die Anlage-Rendite und damit auf die Attraktivität des Objektes geben. Der jeweilige Faktor beschreibt die Anzahl der im Kaufpreis berücksichtigten Netto-Jahresmieten (Formel: „(Kaufpreis / Netto-Jahresmiete)„). Ein Faktor von z.B. „8“ bedeutet demnach, daß die Netto-Jahresmiete achtmal im Kaufpreis enthalten ist. Die Rendite würde in diesem Fall 12,5% p.a. betragen. Es gilt hierbei also: Je höher der Faktor, umso geringer die Rendite! Bei Faktoren von über 25 sollten Sie möglichst Abstand von einem Kauf nehmen.

Übersicht:

Faktor:        8         10       12      15       20      25     33,3     50
Rendite:    12,5    10,0      8,3      6,7     5,0     4,0     3,0      2,0

Ist man sich hinsichtlich der jeweiligen Kaufpreise somit einig, geht es nunmehr um eine möglichst attraktive Finanzierung.

Dabei nimmt die finanzierende Bank eine ähnliche Bewertung wie der Anleger vor, um eine möglichst objektive Finanzierungsgrundlage für das jeweilige Immobilien-Objekt zu ermitteln. Zusätzlich wird über die Bank noch ein sog. „Objektwert“ (dieser hat nichts mit dem tatsächlichen Kaufpreis zu tun!) ermittelt, der insbesondere auch besondere Risikoabschläge – z.B. für den Fall einer Verwertung der Immobilie – beinhaltet und über den der besonders zinsgünstige, sog. „Erstrangige Beleihungsraum“ – das sind i.d.R. 60% des ermittelten Objektwertes – berechnet wird.

Leider kommt es oft vor, daß sich die Banken im Rahmen der Finanzierungsprüfung auch ein sog. „Eigen-Gutachten“ mit mehreren hundert Euro vom Anleger bezahlen lassen, da ein Mitarbeiter das Immobilien-Objekt vor Ort persönlich in Augenschein nehmen muss. Lassen Sie sich darauf nicht ein! Nutzen Sie Ihre Nachfrage-Macht als Kunde, der mehrere Finanzierungsoptionen hat! Für die Bank ist eine Immobilien-Finanzierung ein hoch-profitables, d.h. sehr ertragreiches und relativ risikoloses Produkt, verbunden mit einer werthaltigen (dinglichen) Sicherheit. Somit verdient jede Bank – über die hohe Zinsdifferenz und die gleichzeitig lange Laufzeit – sehr viel Geld an den Anlegern, die sich für eine Baufinanzierung entscheiden. Aus diesem Grund kann man auf diese „Gebühren“ oder „Entgelte“ problemlos verzichten und sollte dies auch selbstbewusst bei der jeweiligen Bank einfordern!

SCHRITT 7: Auswahl der Finanzierung

Welche Finanzierungskonditionen sind aktuell zu erwarten bzw. realistisch? Und wie kann ich eine entsprechende private Altersvorsorge mit einer fremdgenutzten Immobilie tatsächlich erfolgreich realisieren?

Am besten beschreibt das ein konkretes Beispiel (regionale und / oder bauliche Besonderheiten, steuerliche Erwägungen sowie individuelle Anforderungen sind NICHT berücksichtigt – bitte sprechen Sie hierfür einen geeigneten und qualifizierten Berater Ihrer Wahl zur Prüfung eines konkreten Objektes an!) – für einen ersten Konditionen-Überblick nutzen Sie am besten ein seriöses Online-Portal zum Vergleich verschiedener Baufinanzierungskonditionen:

Anlegerprofil:

Leitender kaufmännischer Angestellter in unbefristetem Anstellungsverhältnis (seit 2008), 30 Jahre alt, ledig, keine Kinder, Nettogehalt: ca. EUR 3.000 monatlich, 14 Jahres-Netto-Gehälter (Weihnachtsgeld, Gratifikation), monatliche Eigenmiete: EUR 600 (warm), fixe monatliche Belastungen (KFZ-Leasing, Versicherungen u.ä.) ca. EUR 1.000, Kosten der monatlichen Lebenshaltung: ca. EUR 800, kein namhaftes Vermögen ==> verfügbare Sparrate pro Monat: bis zu ca. EUR 600

Art der gesuchten Immobilie (Segment):

2-Zimmer-Eigentumswohnung (fremdgenutzt, vermietet)

Wunschregion:

Stadt Bonn / Sankt Augustin (Rhein-Sieg-Kreis) in guter bis sehr guter Lage (monatliche erzielbare Netto-Mieten: ca. EUR 7,00 – EUR 10,50 pro m2)

Marktpreise (Altbestand, guter bis sehr guter Zustand, kein Renovierungsstau):

EUR 1.900 – EUR 2.500 pro m2

Konkretes Objekt:

2-Zimmer-Eigentumswohnung in Bonn-Beuel, Baujahr 1999, gepflegtes Mehrfamilienhaus mit insgesamt 8 Wohneinheiten, 68 m2, mit Parkplatz-Fläche, eigener Keller, sehr gute Lage (Rhein-Nähe), sehr guter Zustand, Kaufpreis: EUR 150.000 (EUR 2.205,88 pro m2), aktuelles Wohngeld EUR 185 monatlich, seit 5 Jahren langfristig an ein kinderloses, berufstätiges Ehepaar vermietet zu aktuell EUR 580 monatliche Netto-Kaltmiete (EUR 8,53 pro m2), 2 Monatsmieten Kaution, keine Mietrückstände, Immobilien-Rendite: 4,64% p.a. (bezogen auf die aktuelle Netto-Jahresmiete von EUR 6.960)

Aktuelle Finanzierungsmöglichkeiten (Übersicht, Quelle: BauFi24.de):

1.) Bei 5 Jahren Zinsbindung, 100% Auszahlung:

Commerzbank:          1,39% nominal

Interhyp:                     1,42% nominal

ING DiBa:                   1,60% nominal

ALLIANZ:                   1,95% nominal

2.) Bei 20 Jahren Zinsbindung, 100% Auszahlung:

ALLIANZ:                   2,50% nominal

INTERHYP:               2,60% nominal

COMMERZBANK:    3,44% nominal

(ING DiBa bietet derzeit lediglich maximal 15 Jahre Zinsbindung mit 2,70% nominal an)

WICHTIGER HINWEIS:

Aufgrund der aktuellen Marktlage (historisches Zinstief) und vor dem Hintergrund einer langfristig beabsichtigten privaten Altersvorsorge sollten Anleger einer tendenziell sehr lange Zinsbindung eingehen (bei manchen Anbietern sind 25 oder sogar 30 Jahre möglich), d.h., sich die sehr niedrigen Zinsen für viele Jahre sichern! Dabei nimmt man zwar aktuell einen Zinsaufschlag in Kauf, schließt aber jedes Zinsänderungsrisiko aus. Sollte man nur sehr kurze Zinsbindungen (z.B. 5 Jahre) eingehen, profitiert man zwar in voller Höhe vom derzeitig niedrigen Zinsniveau, es besteht aber nach Ablauf der relativ kurzen Bindungsfrist ein sehr hohes Risiko, eine Anschlussfinanzierung nur mit deutlich höheren Zinssätzen zu erhalten. Dies kann sich sehr nachteilig auf die monatlichen Finanzierungsbeiträge (Annuitäten) und damit auf die persönliche Tragfähigkeit der Gesamtfinanzierung auswirken!

Allerdings muss bei langfristigen Vertragsvereinbarungen der Aspekt der sog. „Vorfälligkeitsentschädigung“ berücksichtigt werden: Möchte man als Kreditnehmer aus einem laufenden Finanzierungsvertrag aussteigen (z.B. im Fall der Veräußerung der Immobilie) lassen sich die Banken das entsprechend „entschädigen“ (= Gebühr für den Fall der vorzeitigen Vertragsauflösung). Je länger die Restlaufzeit des Vertrages, umso höher ist die zu leistende Entschädigung!

Wer also für den Fall einer langen Vertragslaufzeit wenig oder keine Veränderungen seiner persönlichen und beruflichen Situation erwartet und eher der risiko-averse Typ ist, sollte in jedem Fall auf Basis des aktuellen Zinsniveaus eine Finanzierung mit langfristiger Zinsbindung wählen. Wer risikobereiter ist und in den nächsten Jahren persönliche und / oder berufliche Änderungen erwartet, sollte tendenziell mittlere Zinsbindungsfristen (ab 10 Jahre) bei der Finanzierung wählen.

Vom realen Anleger ausgewählte Finanzierung:

2,50% (nominal), 2,53% (effektiv) über die ALLIANZ mit 100% Auszahlung und 20 Jahren Zinsbindung, Beginn: 07.2014, keine Sondertilgungen während der Zinsbindung möglich, Nebenkosten des Immobilien-Erwerbs (ca. EUR 12.000) werden separat geleistet

Tilgungssatz:

3%

Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung:

24 Jahre, 3 Monate (Endalter des Anlegers: 55 Jahre)

Monatliche Darlehensrate zu Beginn des Darlehens:

EUR 687,50 (davon EUR 312,50 Zinsen und EUR 375,00 Tilgung)

Monatliche Rate am Ende der Zinsbindung:

EUR 687,50

(davon EUR 70,84 Zinsen und EUR 616,66 Tilgung)

Restschuld am Ende der Zinsbindung (Ursprungsdarlehen: EUR 150.000):

EUR 33.384,48

In der Zinsbindung getilgter Betrag:

EUR 116.615,52

(geleistete Zinszahlungen innerhalb der Zinsbindung insgesamt: EUR 48.384,48)

Veränderungen der Rate nach Zinsbindung:

bei einem Anstieg des Zinssatzes um 2%-Punkte (4,50% nominal): EUR 741,86

bei einem Anstieg des Zinssatzes um 4%-Punkte (6,50% nominal): EUR 797,50

 

Vorteilsrechnung des Anlegers (bezogen auf die monatliche Einnahmen- und Ausgaben-Situation, ohne Erwerbskosten, ohne steuerliche Effekte):

Monatliche Belastungen (saldiert):

Darlehensrate:                  EUR 687,50

Wohngeld:                        EUR 185,00

abzgl. Mieteinnahme:       EUR 580,00

Netto-Gesamtbelastung:

EUR 292,50 monatlich (bei ca. EUR 600,00 verfügbaren Mitteln)

 

FAZIT:

Bei einer monatliche Sparrate von per Saldo netto EUR 292,50 ist ein langfristiger Vermögensaufbau für diesen Anleger im Rahmen der privaten Altersvorsorge bequem möglich.

Bei der Wahl eines niedrigeren Tilgungssatzes (z.B. 1%, monatliche Darlehensrate: EUR 437,50) würde die monatliche Netto-Belastung – allerdings bei deutlich längerer Gesamttilgung – sogar nur noch EUR 42,50 betragen!

Ein Vermögensaufbau mit fremdgenutzten Immobilien nahezu zum Nulltarif ist somit derzeit für jeden Anleger (insbesondere über eine fremdgenutzte Eigentumswohnung) möglich!

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Leser-Reaktionen zum Themen-Komplex „Lebensversicherungen“: Zahlenübersichten zu den häufigsten Fragen


Zu den häufigsten Leser-Fragen nachfolgend die wichtigsten Zahlen-Übersichten. Alle Tabellen stammen aus dem offiziellen Statistischen Taschenbuch der Versicherungswirtschaft 2013 (Herausgeber: GDV-Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft e.V., Berlin):

Speziell für den Produktbereich der Lebensversicherungen werden die dargestellten Trends deutlich.

Speziell für den Produktbereich der Lebensversicherungen werden die dargestellten Trends deutlich.

Im Zeitraum von 2007 bis 2012 weisen die Versicherer sowohl bei den absoluten Vertragszahlen als auch bei den Beitragsvolumina rückläufige Bestandszahlen aus.

Aus der aktuellen Übersicht wesentlicher Kennzahlen erhält man einen sehr guten Überblick über die derzeitige Situation in der Versicherungswirtschaft.

Aus der aktuellen Übersicht wesentlicher Kennzahlen erhält man einen sehr guten Überblick über die derzeitige Situation in der Versicherungswirtschaft.

Im Zeitraum von 1980 bis 2012 nahm die Anzahl der im deutschen Markt tätigen Unternehmen von 809 auf 570 rapide ab.

Seit 2010 sind die Beitragseinnahmen bei den Lebensversicherungen bereits stark rückläufig.

Die Kapitalanlagen-Struktur zeigt auf, in welchen Anlageformen die Kundengelder aktuell von den Versicherungsgesellschaften investiert werden.

Die Kapitalanlagen-Struktur zeigt auf, in welchen Anlageformen die Kundengelder aktuell von den Versicherungsgesellschaften investiert werden.

In 2012 wurde der überwiegende Teil der Kundengelder (80,9%) noch in risikoschwachen (festverzinslichen) Rentenpapieren angelegt. In den kommenden Jahren wird erwartet, daß dieser Anteil zugunsten risikoreicherer Anlageformen (z.B. Aktien, Beteiligungen) abnimmt, um die anvisierten Zielrenditen erreichen zu können. Auch innerhalb der Rentenwerte sollte das Portfolio-Risiko zunehmen.

Die Struktur des Neuzugangs in der Lebensversicherung zeigt erste Schwächen.

Die Struktur des Neuzugangs in der Lebensversicherung zeigt erste Schwächen.

Bei Einzelversicherungen ging im Zeitraum von 1995 bis 2012 die Anzahl der Kapitalversicherungen von nahezu 2,8 Millionen Verträge auf gerade noch ca. 527.000 dramatisch zurück.

Auch bei der staatlich massiv geförderten privaten Altersvorsorge auf Basis sog. "Riester-Verträge" stagnieren die Vertragszahlen im Neugeschäft.

Auch bei der staatlich massiv geförderten privaten Altersvorsorge auf Basis sog. „Riester-Verträge“ stagnieren die Vertragszahlen im Neugeschäft.

Die hohe staatliche „Riester-Förderung“ erfüllt wenige Jahre nach Einführung die hohen Erwartungen deutlich nicht. Nach starkem Wachstum von 2001 (ca. 416.000 Verträge im Bestand) bis 2010 (ca. 10,8 Millionen Verträge im Bestand) läßt die Neugeschäftsdynamik seit dem bisherigen Spituenjahr 2007 (nahezu 2,1 Millionen Neuabschlüsse) spürbar nach. Auch für 2013 wird die Anzahl der Bestandsverträge weiterhin unter 11 Millionen liegen.

Somit muss sich die Bundesregierung fragen lassen, ob der beabsichtigte Förderzweck (Stärkung der Säule „Private Altersvorsorge“) durch die aktuelle Förderpolitik langfristig erfüllt werden kann oder ob die „Riester-Rente“ per Saldo nur eine Kientelförderung der Verskcherungswirtschaft gewesen ist, um die rückläufigen Geschäftsergebnisse kompensieren zu können.

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Neues Gesetz macht Lebensversicherungen für die Altersvorsorge privater Kunden völlig uninteressant


Am 30.06.2014 hatte ich in einem Blog-Beitrag (https://matzkeblog.wordpress.com/2014/06/30/nettoverzinsung-bei-kapitalanlagen-in-lebensversicherungen-1980-2012/) erst auf die massiven negativen Auswirkungen der EZB-Niedrigzinspolitik auf die Lebensversicherungen und damit auf die private Altersvorsorge der Deutschen hingewiesen – bereits am 04.07.2014 legte die Bundesregierung im Eilverfahren ein neues Gesetz zur „Reformierung“ der Lebensversicherungen (Lebensversicherungsreformgesetz – LVRG) vor. Da hatte man es aber jetzt sehr eilig, denn die Gesetzesvorlage wurde erst am 24.05.2014 erstmalig vorgelegt und bereits am 04.06.2014 vom Kabinett bewilligt.

Hat die Regierung die aufziehenden Probleme um diesen elementaren Bereich des Vermögens der Bevölkerung als dringlich erkannt und will dieses Problem im Sinne der privaten Anleger schnell beheben? Immerhin verwaltet die deutsche Versicherungswirtschaft nach Angaben des Gesamtverbandes der deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) ein Kapitalvolumen i.H.v ca. 1,35 Billionen Euro.

Mitnichten! Das neue Gesetz entpuppt sich bei genauerer Betrachtung als großer und schneller Erfolg einer intensiven Lobby-Arbeit der Versicherungswirtschaft. Der aktuelle finanzielle Druck bei den Versicherungsgesellschaften ist enorm, da sie den Kunden in der Vergangenheit hohe – utopische – Zinsversprechen abgegeben haben, die Sie nun nicht einhalten können.

Auch der Zeitpunkt der Gesetzesinitiative macht misstrauisch: Just am Tag des erfolgreichen Viertelfinalspiels der deutschen Fußballmannschaft in Brasilien gegen Frankreich kann man sicher sein, dass sich die Aufmerksamkeit der Bevölkerung mehr auf sportliche und weniger politische Themen fokussiert.

Aber der Reihe nach. Vor mehreren Wochen prognostizierte die renommierte Rating-Agentur Moody’s massive Probleme bei den deutschen Versicherungsgesellschaften. Die Niedrigzinspolitik der EZB löse vor dem Hintergrund der bestehenden Verträge bei nahezu allen Gesellschaften langfristige Verluste aus. Der Grund: Die Lebensversicherungsgesellschaften hatten in der Vergangenheit – insbesondere nach dem Wegfall des sog. „Steuerprivilegs“ der Lebensversicherungsverträge (Zinserträge waren bei Verträgen mit einer Mindestlaufzeit von 12 Jahren steuerfrei) in 2004 – mit hohen „Renditen“ geworben, um das Produkt bei Anlegern, die nach einer interessanten Möglichkeit für die private Altersvorsorge gesucht hatten, zu verkaufen. Musterrechnungen der Gesellschaften wiesen in dieser Zeit in der Regel 6% oder mehr als durchschnittlich erzielbare Langfristverzinsung für die Ansparguthaben auf Lebensversicherungsverträge für die gesamte Vertragslaufzeit aus. Für den Kunden somit eine sichere und überaus rentable langfristige Anlage? Eine solide Möglichkeit für die dringend erforderliche private Altersvorsorge? Wie sich aktuell am Markt allerdings herausstellt: Reines Wunschdenken!

Bis heute konnten die Versicherungsgesellschaften mit diesen lukrativen Versprechungen ca. 88 Mio. Lebensversicherungsverträge in ihren Bestand holen. Ein sehr gutes und einträgliches Geschäft, vor allem für eine große Schar von (provisionsabhängigen) Versicherungsvermittlern und die jeweiligen Versicherungsgesellschaften. Immer problematischer wurde allerdings die tatsächliche Zinsentwicklung im Gegensatz zu den von den Versicherungsvertretern prognostizierten Renditen. Im Jahr 2000 existierte noch ein (den Kunden in jedem Fall zu leistender) sog. „Gesetzlicher Garantiezins“ von 4%, aktuell ist dieser Satz auf 1,75% zusammen geschmolzen und wird zum 01.01.2015 erneut auf gerade noch 1,25% reduziert. Erste Gesellschaften bieten bereits Lebensversicherungsverträge OHNE Garantieverzinsung an, die den Kunden lediglich noch den Kapitalerhalt (eingezahlte Beiträge abzüglich Vertragskosten) garantieren. Realer Vermögensverlust ist somit also schon bei Vertragsabschluss vorprogrammiert!

Die deutschen Versicherungsgesellschaften reagierten intern überaus zögerlich und viel zu spät auf die tatsächliche und auch durchaus absehbare Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten in den vergangenen Jahren. In der Vermarktung werden allerdings weiterhin unrealistische Renditeberechnungen angeboten. So weisen Vertreter einer führenden Lebensversicherungsgesellschaft aktuell immer noch 4,2% angeblich langfristig erzielbare „Überschußbeteiligung“ in Ihren Angeboten aus. Der Trick dabei: Die Überschußbeteiligung setzt sich zusammen aus dem Garantiezins und den von den jeweiligen Gesellschaften durch intelligente Anlagepolitik bei der Anlage der Kundengelder erwirtschafteten Überschüssen (z.B.: realisierte Kursgewinne bei Aktienanlagen). Die tatsächlichen Überschußbeteiligungen aller Gesellschaften liegen derzeit allerdings nur bei 3,6% und damit deutlich unter den vollmundigen Versprechungen. Außerdem wird den Kunden verschwiegen, daß nur ca. 90% der eingezahlten Gelder überhaupt verzinst werden; der Restbetrag von 10% wird von den Vertriebsprovisionen sowie den internen Kosten der Gesellschaften verschlungen. Bis der Kunde diese Realitäten allerdings feststellen kann, hat er bereits jahrelang in einen unrentablen Vertrag eingezahlt.

Das neue Gesetz soll also nunmehr „Sicherheit“ in den Markt für Lebensversicherungen für die privaten Anleger bringen? Danach sieht es leider ganz und gar nicht aus. Nachteilig für die Kunden ist insbesondere, dass sie künftig überhaupt nicht mehr an den sog. „Bewertungsreserven“ der Versicherer beteiligt werden. Diese von den Gesellschaften ausgewiesenen Buchgewinne (z.B. bei Kursgewinnen festverzinslicher Wertpapiere) wurden bisher zu 50% den Kunden zugerechnet. Auf Basis des aktuellen Gesetzes verbleiben diese Reserven nunmehr vollständig bei den Versicherungsgesellschaften, die sich somit auf Kosten der Kunden langfristig sanieren können.

Bei den Privatanlegern kann sich diese neue Regelung erheblich negativ auswirken, Einbußen von bis zu 10% der Auszahlungssumme (sog. „Ablaufleistungen“) können eintreten. Als Ausgleich sollen die Kunden verstärkt an den „Risikoüberschüssen“ künftig mit 90% beteiligt werden (bislang: 75%). Diese Überschüsse entstehen aber nur dann, wenn die jeweilige Gesellschaft eine extrem vorsichtige Kalkulation des langfristigen Sterblichkeitsverlaufes ihrer Versicherten vorgenommen hat, also weniger Todesfall-Leistungen auszahlen muss als geplant. Dieser positive Effekt wird sich allerdings nur marginal und nur für wenige Anleger bei wenigen Gesellschaften positiv auswirken.

Leider hat die Bundesregierung mit dem neuen Gesetz versäumt, mehr erforderliche Transparenz für den Privatkunden umzusetzen. Bei Abschluss einer Lebensversicherung kann der Kunde noch immer nicht exakt erkennen, welche Provisionen an den Vermittler gezahlt und welche internen Kosten bei der Gesellschaft im Detail kalkuliert werden. Viele Gesellschaften weisen den Kunden nur die insgesamt für den Vertrag entstehenden „Effektivkosten“ über die gesamte Laufzeit aus. Wann und in welcher Höhe Kosten genau anfallen und wie sich diese Kosten auf die eigene Vermögensanlage auswirken, kann der Kunde noch immer nicht erkennen. Dies ist insbesondere in den ersten Jahren der Vertragslaufzeiten interessant, denn im Fall einer Vertragsauflösung  erzielen Anleger oft erst nach 2 oder 3 Jahren Laufzeit trotz regelmäßiger Einzahlungen überhaupt ein Rückzahlungsguthaben. Für die Rendite von Lebensversicherungen kann eine ungünstige Kostenstruktur – je nach Struktur des Anbietertarifes –  im schlimmsten Fall bedeuten, dass sie langfristig gerade noch bei ca. 0,5% und damit deutlich unterhalb der aktuellen Inflationsrate liegen kann.

Als Fazit muss man festhalten, dass das zentrale Ziel des neuen Gesetzes zu den Lebensversicherungen eindeutig die langfristige Überlebenssicherung der Versicherungsgesellschaften und NICHT der Schutz der Privatvermögen der Anleger ist. Nach der bereits erfolgten „Bankenrettung“ auf Kosten der Steuerzahler soll nunmehr wohl der „systemrelevante“ Sektor der Versicherungswirtschaft auf Kosten der privaten Sparer gerettet werden.

Was kann man jetzt konkret tun? Dies hängt in erster Linie davon ab, wie lange bereits ein Vertrag angespart wurde und wann eine Auszahlung der Versicherungssumme ansteht. Bei Neuverträgen oder Verträgen in den ersten Jahren ist der entstandene Schaden ärgerlich, aber finanziell i.d.R. verkraftbar. Diese Verträge sollten stillgelegt (Beitragsbefreiung) oder bei wenig Beitragsleistungen schlicht aufgelöst werden. Werden diese Verträge weiterhin bespart, kann der Anleger nur auf künftige Hochzinsphasen bei gleichzeitig stabilen Inflationsraten setzen.

Schwierig wird es in Fällen, in denen bereits seit vielen Jahren oder Jahrzehnten Beiträge angespart wurden, bei Verträgen, die in Kürze zur Auszahlung anstehen oder auch bei sog. „Policendarlehen“ (Voll- oder Teilfinanzierung einer Immobilie mit vereinbarter Ablösung des Darlehens durch eine Lebensversicherungssumme). Gerade im letztgenannten Fall kann es zu einer massiven Unterdeckung zwischen prognostizierter und tatsächlicher Auszahlungssumme kommen. Als Folge kann das Darlehen für die Eigentumswohnung oder das Haus nicht wie geplant vollständig abgelöst werden und es können immense Restdarlehensbeträge verbleiben, für die der Kunde gegenüber der finanzierenden Bank oder Versicherungsgesellschaft gerade stehen muss. Im schlimmsten Fall kann das Restdarlehen nicht wirtschaftlich geleistet werden oder der Finanzierungsgeber stimmt einer erforderlichen Anschlussfinanzierung nicht zu – dann könnte es im Extremfall sogar zur Zwangsversteigerung der als Altersvorsorge geplanten Immobilie kommen.

In jedem Fall sollte man jetzt schnell mit der eigenen Versicherungsgesellschaft Kontakt aufnehmen, um den aktuellen Finanzstatus des eigenen Vertrages (aktuelles Guthaben inkl. Zinsen und Überschußbeteiligung, Höhe des Rückkaufwertes, aktuelle und künftig realistisch erwartete Verzinsung der Gesellschaft, interne Kosten etc.) zu klären. Sodann ist dringend angeraten, sich mit diesen Informationen eine wirklich unabhängige Beratung hinsichtlich der weiteren Vorgehensweise und möglichen Handlungsalternativen einzuholen – kostenlos etwa bei Spezialisten der regionalen Verbraucherzentrale.

Für Privatkunden, die aktuell (erstmalig oder mit einem Folgevertrag) vor einer neu zu treffenden Entscheidung hinsichtlich der Gestaltung ihrer privaten Altersvorsorge stehen und künftig einer Real-Enteignung ihres Vermögens entgehen wollen, heißt dies, alternative Anlageformen für die Vermögensanlage – z.B. ETF-, Zertifikate- oder Investmentfonds-Ansparpläne mit ausgewogenem Chance-Risiko-Verhältnis bzw. ein risikoloses Ansparprodukt bei einer Bank – zu erschließen.

Das klassische Produkt „Lebensversicherung“ – und das gilt übrigens gleichermassen für die in den letzten Jahren verstärkt abgeschlossenen „Privaten Rentenversicherungen“ – ist in jedem Fall für Privatanleger im Zusammenhang mit einer erforderlichen soliden und sicheren privaten Altersvorsorge künftig völlig uninteressant.

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Nettoverzinsung bei Kapitalanlagen in Lebensversicherungen (1980-2012)http://www.wiwo.de/finanzen/vorsorge/versicherungsunternehmen-bafin-erklaert-lebensversicherung-zum-auslaufmodell-seite-all/10070554-all.html


Nettoverzinsung bei Kapitalanlagen in Lebensversicherungen (1980-2012)

Die private Altersversorgung der Deutschen steht vor einem Paradigmenwechsel: In den vergangenen Jahren nahm die Attraktivität der von den Deutschen immer noch für die private Altersversorgung bevorzugten Kapitalanlage „Lebensversicherung“ kontinuierlich ab. Dabei nutzen noch immer ca. 60% der deutschen Privatanleger das Produkt „Lebensversicherung“ zur Vermögensanlage bzw. Altersvorsorge.

Die Nettoverzinsung in den vergangenen Jahren lag in dieser Anlagekategorie gerade noch bei knapp über 4% und profitierte dabei aus den noch relativ hochverzinslichen internationalen Langfristanlagen in den Portfolios der Gesellschaften aus den vergangenen Jahren (Quelle: Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft e.V., Berlin).

Die Niedrigzinspolitik der weltweiten Zentralbanken aus der jüngeren Vergangenheit wird sich voraussichtlich ab 2015 massiv in dramatisch sinkenden Nettoverzinsungen bei Kapital-Lebensversicherungen widerspiegeln. Dies gilt natürlich auch für den Produktbereich der Privaten Rentenversicherungen. Dann kann erwartet werden, daß die Gesellschaften wohl nur noch Nettoverzinsungen von maximal 3% erwirtschaften können und das bei Eingehen erheblich höherer Anlagerisiken. Dagegen stehen Renditeversprechen der Gesellschaften bei abgeschlossenen Verträgen – insbesondere aus Mitte der 1980er Jahre sowie um 2000 – in Höhe von 6% oder 7% (neben der garantierten Verzinsung wurde in Verlaufsrechnungen eine großzügige „Überschussbeteiligung“ eingerechnet). Die prognostizierten Ablaufleistungen (Auszahlungssummen im Erlebensfall) bei diesen Langfristverträgen reduzieren sich somit im Vergleich zur Angebotslegung oft um mehrere zehntausend Euro.

Noch ist der aktuelle Vertragsbestand sowie das gesamte Versicherungsvolumen in Lebens- und Rentenversicherungen stagnierend auf ermäßigtem Niveau, allerdings steigen bereits die Stornoquoten, d.h. die Anzahl der Vertragsauflösungen im Verhältnis zu den bestehenden Verträgen, bei den Gesellschaften spürbar an. Den ersten Anlegern wird die Problematik ihrer als stabil und rentabel unterstellten Altersvorsorge klar, sie lösen die Verträge trotz dabei entstehendem Kapitalverlust auf und suchen sich (kurzfristige) Alternativanlagen. Ebenso boomt derzeit der Zweitmarkt für Kapital-Lebensversicherungen, über den Verträge an Dritte verkauft werden, ohne eine Vertragsauflösung vornehmen zu müssen.

Sobald den privaten Anlagekunden noch intensiver und vor allem in der Breite bewußt werden wird, daß sie künftig teilweise mit negativen Real-Renditen bei ihren Kapitalanlagen der als sicher eingeschätzten privaten Altersversorgung rechnen müssen und damit das Vermögen für die Altersvorsorge drastisch schwindet, wird das Neugeschäft der Versicherungsgesellschaften signifikant einbrechen und die Stornoquoten werden gleichzeitig dramatisch ansteigen.

In den vergangenen Jahren ist bereits eine starke Zurückhaltung der Anleger bei der sog. „Riester-Rente“ zu beobachten. Diese staatlich massiv geförderte Anlageform (Aufbau einer weiteren Säule der privaten Altersvorsorge neben der gesetzlichen sowie betrieblichen Rente) wird derzeit kaum mehr von Arbeitnehmern und Arbeitnehmerinnen genutzt, die Zahl der abgeschlossenen Verträge bleibt mit ca. 11 Mio. weiterhin deutlich unter den Erwartungen des Fördergebers sowie der Gesellschaften. Sehr intransparente Vertragskonstruktionen, komplizierte und damit schwer verständliche Förderberechnungen, ein hoher administrativer Aufwand sowie nicht zuletzt die zunehmend negative Berichterstattung über unverhältnismäßig hohe (interne) Kosten der Verträge schrecken Anleger vor Neuengagements trotz attraktiver staatlicher Fördersätze ab. Noch ist es für eine abschließende Bewertung zu früh, es zeichnet sich aber ab, daß die staatliche Förderung weniger bei den Privatanlegern als vielmehr bei den Versicherungsgesellschaften über die Berechnung entsprechender Kosten ankommt.

Sofern es den Versicherungsgesellschaften nicht kurzfristig gelingen sollte, attraktive Anlagealternativen zu erschließen bzw. Produktinnovationen rund um das Lebens- und Rentenversicherungsgeschäft zu entwickeln, prognostizieren Experten bereits den „Tod“ der Lebensversicherung. Die Finanzaufsichtsbehörde BaFin erklärt die traditionellen Lebensversicherung bereits zum „Auslaufmodell“ (http://www.wiwo.de/finanzen/vorsorge/versicherungsunternehmen-bafin-erklaert-lebensversicherung-zum-auslaufmodell-seite-all/10070554-all.html). Sollten sich diese Prognosen bewahrheiten, wird es im Ergebnis zu massiven Ertragseinbußen bei den Gesellschaften und in der Folge zu einschneidenden Kosten- und Personaleinsparungsmaßnahmen kommen müssen.

Und die spannende Frage wird dann vor allem auch sein: Welche Produkte verkaufen die über 250.000 freien (selbständigen) Versicherungsvertreter, Finanzvertriebe, Makler und Ausschließlichkeitsagenten eigentlich künftig ihren Kunden?

Und wieviele der Agenturen und Handelsvertretungen – insbesondere heikel bei sog. „Finanz-Strukturvertrieben“ – werden mittel – und langfristig bei dramatisch sinkenden Provisionserlösen bei einem ihrer Top-Produktbereiche überleben?

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