Schlagwort-Archive: Bank

„Kleinanlegerschutzgesetz“ – Der bürokratische Todesstoß für innovative Wagniskapital-Finanzierung


Eigentlich hatte sich die sog. „GroKo“ aus CDU/CSU und SPD vorgenommen, das Segment „Wagniskapital“ in Deutschland endlich politisch zu beleben und mit entsprechend attraktiven Rahmenbedingungen nachhaltig zu fördern. So zumindest stand dies im „Koalitionsvertrag“, den die großen Parteien nach der Bundestagswahl im vergangenen Jahr in zähen und medienwirksamen Verhandlungen ausgearbeitet und verabschiedet hatten. Man war sich einig: In Deutschland müsse ein „Gründerboom“ wie Ende der 1990er Jahre ausgelöst werden, Ideen und Innovationen müssten schnell und einfach über unterschiedliche Wagniskapitalgeber finanziert werden können. Privaten Anlegern und Investoren sollten deutliche Anreize gesetzt werden, Innovation und Wachstum bei Existenzgründern und Unternehmen durch eigenes Kapital zu unterstützen.

Das tut auch dringend Not. Ist doch Innovation und Erfindergeist eine klassische deutsche Unternehmertugend – und zudem Bildung unser alleiniger wirtschaftlicher Rohstoff. Insbesondere gilt es, die massiv rückläufigen Zahlen von Unternehmensgründungen in den vergangenen Jahren einzudämmen. Trotz relativ moderater Insolvenzraten geht der Saldo der in Deutschland am Markt aktiv tätigen mittelständischen Unternehmen seit Jahren rapide zurück. Immer weniger junge Menschen wollen in unsicheren Zeiten das unternehmerische Risiko einer Unternehmensgründung eingehen, finden doch entsprechend Qualifizierte schnell eine interessante Anstellung bei einem (internationalen) Großunternehmen. Immer mehr Unternehmer haben gleichzeitig Probleme, geeignete Nachfolger zur Fortführung des eigenen Unternehmens zu gewinnen – gerade im Mittelstand.

Ändert sich an den aktuellen Rahmenbedingungen – vor allem hinsichtlich der Liquiditäts- und Kapitalversorgung – nichts, droht im Ergebnis nichts Geringeres als der Niedergang des deutschen Mittelstandes! Mit in der Folge verheerenden Auswirkungen auf den allgemeinen Wohlstand unserer Bürger und insbesondere den deutschen Arbeitsmarkt.

Von den traditionellen Finanzakteuren, den Geschäftsbanken – eigentlich per Definition für die funktionierende Liquiditäts- und Kapitalversorgung der mittelständischen Wirtschaft verantwortlich – kann die Politik dabei nicht auf Unterstützung hoffen. Die aus der Finanz- und Bankenkrise seit 2008 mit einem blauen Auge davon gekommenen (oder staatlich geretteten) Institute lecken noch immer ihre Wunden, halten teilweise noch immer reichlich eigene Risiken in den Büchern vor und richten sich mit BASEL III auf weiter erhöhte Anforderungen an die Eigenkapital-Quoten ein. Eine verheerende Gemengelage: Trotz nahezu ungebremster Liquiditätsschwemme in Form des billigen EZB-Geldes keine Spur einer Weitergabe dieser Vorteile an die Unternehmen in Form von Kreditfazilitäten!

Die mittelständische Kundschaft wird dagegen von den Banken durch immer wieder neue und selbst für Banker mittlerweile undurchsichtig gewordene (weitestgehend automatisierte) Scoring- und Rating-Modelle malträtiert – Unternehmen, die keine Kredite benötigen, werden mit großzügigen Kreditangeboten zu Sonderzinssätzen überschüttet, Mittelständler mit akutem Finanzierungsbedarf für Wachstum und Innovation können – wenn überhaupt – Kredite nur mit überaus großer Mühe, stabiler Sicherheitenstellung und zu relativ hohen Zinsen in Anspruch („Risikoprämie“) in Anspruch nehmen. Bonität natürlich immer vorausgesetzt. Die mangelhafte Kreditversorgung der mittelständischen Wirtschaft ist mittlerweile derart dramatisch und offenkundig, dass sich Anfang 2014 sogar der Chef-Volkswirt der staatlichen KfW Bankengruppe in Berlin besorgt über die prekären Zustände an den Kreditmärkten in Deutschland äußerte. Bei den Geschäftsbanken stieß er dabei allerdings auf taube Ohren. Nach deren Wahrnehmung gäbe es keine „Kreditklemme“, die durch die Banken verursacht sei, vielmehr würden sich die Unternehmen bewusst mit Investitionen zurückhalten, weil die Zukunftsaussichten im internationalen Geschäft so unsicher seien. So liest es der erstaunte Marktbeobachter etwa in offiziellen Berichten des Sparkassen- und Giroverbandes sowie der Verbandsorganisation der Volks- und Raiffeisenbanken.

Alternative Wagniskapital-Finanzierungen sind also dringend erforderlich! Meine eigenen Erfahrungen im Umgang mit Existenzgründern und mittelständischen Unternehmen zeigen mir seit vielen Monaten, dass die Argumentationen der Banken nur auf eine in der Branche breit angelegte Wahrnehmungsstörung zurückgeführt werden können. Die Nachfrage nach Finanzmitteln und Liquidität für Gründungs-, Innovations- und Expansionsvorhaben bei mittelständischen Unternehmen (Startups und Wachstumsunternehmen) ist weiterhin ausgesprochen hoch, alleine die Finanzierungsbereitschaft der Banken und die mit einer Finanzierung verbundene Bereitschaft zur Übernahme von Risiken ist aktuell kaum noch vorhanden. Aber nennt man dies nicht „Kreditgeschäft“?

Nun konnten sich in den vergangenen Jahren einige findige Unternehmer in einer Nische des Wagniskapital-Marktes erfolgreich platzieren: Seit 2011 existieren in Deutschland die ersten „Crowdfinancing“-Angebote, bei denen Anleger bzw. Investoren interessante Projekt-Ideen via Internet unterstützen (sog. „Crowdfunding“) oder sich an Startup- bzw. Wachstumsunternehmen in unterschiedlichster Form beteiligen können (sog. „Crowdinvesting“). Mit kleinen Volumina gestartet und von den etablieren Finanzakteuren müde belächelt, erlebt die Branche seit 2013 einen wahren Boom. Und der Wachstumstrend ist intakt. Während die „traditionelle Wagniskapital-Industrie“ in Finanzmitteln schwimmt (versorgt durch Banken, aus Steuermitteln oder EU-Geldern), diese Gelder jedoch aus unerklärlichen Gründen nicht an die relevante Zielgruppe bringen kann oder diese durch bürokratische Prozesse per se abschreckt, sprechen die innovativen Angebote der Crowdfinancing-Anbieter Anleger und Unternehmer gleichermaßen an. Die erfahrenen privaten Wagniskapital-Anleger erhalten bei diesen Anbietern die Möglichkeit, auch mit kleinen Beträgen in Projekt-Ideen und Unternehmen schnell, einfach und bequem via Internet zu finanzieren. Somit lässt sich ein kleines Venture-Portfolio mit interessanten Rendite-Chancen und überschaubaren (wirtschaftlichen) Risiken aufbauen. Unternehmen stellen ihre Finanzierungswünsche und Ideen am Markt vor, erhalten unmittelbare Investoren-Feedbacks und sind nach 30 – 90 Tagen in der Lage, über die gesuchten Finanzmittel zu verfügen. Im Gegenzug erhalten die Anleger eine Unternehmensbeteiligung bzw. werden am künftigen Wertzuwachs des Unternehmens beteiligt.

Eine dynamisch zunehmende Zielgruppe – oft mit überdurchschnittlichem Bildungsstand, in jedem Fall aber extrem online-affin – nimmt immer mehr die Entscheidung für einen Teil der eigenen Geldanlage selbst in die Hand. Und hat Spaß dabei! Der bisher anstrengende und dröge Geldanlageprozess wird plötzlich spannend, in der Community genießt man das gemeinsame Erfolgsgefühl einer gelungenen Finanzierung. Und man muss sich auch am Bankschalter – oft nur mit Termin – nicht mit mehr oder weniger kompetenten Beratern auseinandersetzen, die ohnehin mehr das Interesse des Arbeitgebers als das des Kunden im Auge zu haben scheinen. Diese „Demokratisierung“ der Finanzmittel-Allokation privater Anleger kann den klassischen Finanzakteuren nicht gefallen. Wo kämen wir hin, wenn man die Banken für die Entscheidungen rund ums eigene Geld der Privatkunden gar nicht mehr benötigt? Und wenn dies vor allem immer mehr Privatanleger tun?

Und in dieses innovative Wachstumssegment „platzt“ nunmehr ein Referentenentwurf zum „Kleinanlegerschutzgesetz“ (aktueller Bearbeitungsstand der Gesetzesvorlage unter http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/Gesetze/2014-07-28-kleinanlegerschutzgesetz.pdf?__blob=publicationFile&v=5), der nicht nur mangelhaftes Fingerspitzengefühl in Sachen „Wagniskapital“ zeigt, sondern der sich offensichtlich auch durch geringe Branchen- und Fachkompetenz auszeichnet. Wie ist es anders zu erklären, dass reine Online-Angebote plötzlich reguliert und beaufsichtigt werden sollen, als wären sie große traditionell arbeitende Kapitalsammelstellen oder Hedge-Fonds? Wie kann man es als Branchenkenner nicht wahrnehmen, dass ein völlig unnötiger Medienbruch – die Einführung eines „Vermögensanlagen-Informationsblattes“, kurz „VIB“, und der Zwang zum POSTALISCHEN Versand sowie der Original-Unterschriftseinholung des Anlegers – alle effizienten Online-Prozesse der Internet-Portale zunichte macht und enorme administrative Zusatzkosten auslöst? Wer kommt eigentlich auf die absurde Idee, umfangreiche und teure „Prospektpflichten“ unter bestimmten Voraussetzungen zu fordern, die einen Großteil der von den Unternehmen erwarteten Finanzierungsbeträge bereits im Vorfeld verschlingen? Und wer – wenn nicht die Banken-Lobby – hat sich nur ausgedacht, dass Internet-Portale per Dekret plötzlich zu klassischen Finanzdienstleistern (mit entsprechenden Lizenzen und Gewerbezulassungen) oder gar Vollbanken nach Kreditwesengesetz (KWG) mutieren sollen?

Der Kleinanlegerschutz ist grundsätzlich richtig und wichtig. Ich finde es auch widerwärtig, wenn etwa gutgläubige Senioren in hohem Alter von windigen Finanzvertretern dazu genötigt werden, ihre Spareinlagen in dubiose, langfristige Vertragskonstruktionen zu investieren, die selbst der „Berater“ nicht versteht und bei denen manchmal fraglich ist, ob der Anleger die Auszahlung seines Vermögens noch erlebt. Oder wenn Anleger eine sichere Anlage für Ihr Vermögen suchen und dann von Bankern oder Finanzberatern in Risikoanlagen gelockt werden.

Aber dieses Problem haben wir beim Thema Wagniskapital über Crowdfinancing-Plattformen nicht! Hier investieren erfahrene Anleger völlig eigenständig, ohne jedwede Beratung. Sie werden im Vorfeld ausdrücklich und mehrfach auf potentielle Risiken hingewiesen und gehen diese bewusst ein. Sie investieren nur Bruchteile ihres Vermögens und bestätigen gegenüber den Anbietern ihre wirtschaftliche Solidität. Und Informationen, Business-Pläne, Planzahlenrechnungen etc. – also Informationen zur jeweiligen Investitionsmöglichkeit – erhalten die Wagniskapital-Anleger im Internet von den Anbietern bereits heute.

Der mangelhafte Referentenentwurf zum „Kleinanlegerschutzgesetz“ muss dringend nachgebessert werden – andernfalls riskiert die Bundesregierung den Tod der innovativen Wagniskapital-Branche und damit einen aktuellen und vor allem künftigen Schaden für die deutsche Volkswirtschaft! Aber: Vielleicht will sie das ja?

Advertisements
Getaggt mit , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Rendite von Immobilien – wie finde ich ein Objekt für meine private Altersvorsorge?


Viele Reaktionen auf meine Blog-Beiträge haben gezeigt, daß sich bei der privaten Altersvorsorge die Anleger zunehmend von der klassischen Lebensversicherung als „Vorsorge-Instrument“ abwenden und sich als Alternative verstärkt für eine (fremdgenutzte) Immobilie interessieren.

Die große Frage ist nun: Wie finde ich die für mich RICHTIGE Immobilie? Wie berechne ich grundsätzlich die Rendite einer Immobilienanlage? Und welche Risiken muss ich bei der Immobilienauswahl berücksichtigen? Was muss ich derzeit für eine Baufinanzierung aufwenden?

Es sind also zunächst die persönlichen Rahmenbedingungen zu prüfen, bevor man sich dann der Immobilienauswahl zuwenden kann. Neben den aktuellen und zu erwartenden finanziellen Rahmenbedingungen sind hierbei persönliche Faktoren wie Familienstand, vorhandene oder geplante Kinder, besondere Eigenpräferenzen etc. zu berücksichtigen.

Eine systematische Vorgehensweise könnte generell für alle Immobilien-Interessenten wie folgt aussehen:

SCHRITT 1: Die Wahl der richtigen Immobilien-Art (Segment)

Eine sinnvolle Altersvorsorge kann bereits bei einer Immobilienanlage von derzeit ca. EUR 50.000 – ca. EUR 75.000 einsetzen (Ein-Zimmer-Eigentumswohnung, Studenten-Appartement). Je nach eigener persönlicher Leistungsfähigkeit (sog. Kapitaldienst-Fähigkeit) kann ein sinnvolles Altersvorsorge-Modell auch eine Zwei- oder Drei-Zimmer-Eigentumswohnung (ca. EUR 75.000 – ca. EUR 250.000), ein Einfamilienhaus (ca. EUR 250.000 – ca. EUR 450.000) oder sogar ein Mehrfamilienhaus (ab ca. EUR 450.000) sein.

Als Orientierung lässt sich grob sagen, dass für Anleger mit einem monatlich frei verfügbaren Sparanteil von unter EUR 100,00 ausschließlich kleinere Eigentumswohnungen in Frage kommen sollten, bei bis zu EUR 200,00 frei verfügbarem Sparanteil ist auch eine größere Eigentumswohnung sowie ggf. ein kleines Einfamilienhaus in mittlerer Lage möglich. Ein Einfamilienhaus in guter bis sehr guter Lage sollte man ab EUR 300,00 freier monatlicher Sparrate nutzen können und ab ca. EUR 500,00 freier monatlicher Sparrate könnten Mehrfamilienhäuser interessant werden.

Die genannten Preissegmente variieren natürlich hinsichtlich der regionalen Marktpreise sowie der Attraktivität der Lage des jeweiligen Objektes bzw. in Abhängigkeit vom baulichen Zustand und dienen lediglich einer ersten Grundorientierung. Preise in besonders nachgefragten Metropolen wie Frankfurt/Main oder München, in denen sich in den vergangenen Monaten bereits erhebliche Immobilien-Preissteigerungen zeigten, unterscheiden sich natürlich signifikant von städtischen Standorten mittlerer Größe oder von überwiegend ländlich geprägten Standorten. In Großstädten mit über 300.000 Einwohnern steigt nach Einschätzung vieler Experten in Zukunft voraussichtlich die Nachfrage nach kleineren Einheiten (mehr Studenten, mehr Single-Haushalte), also Ein- bzw. Zwei-Zimmer-Eigentumswohnungen.

Einen aktuellen „Preis-Atlas“ zu Immobilien aus dem Altbestand findet man z.B. unter http://www.focus.de/immobilien/kaufen/preis-atlas-870-staedte-im-check-so-teuer-sind-neue-haeuser-und-wohnungen-in-deutschland_id_3840118.html.

Alle Interessenten, die an einer Neubau-Immobilie Interesse haben, finden aktuelle Marktpreise unter http://www.focus.de/immobilien/kaufen/preis-atlas-870-staedte-im-check-so-teuer-sind-neue-haeuser-und-wohnungen-in-deutschland_id_3840103.html (Quelle: LBS).

Für die Auswahl des richtigen Immobilien-Segmentes ist zudem entscheidend, welche monatliche Ansparrate für die Altersvorsorge (d.h. im Finanzierungsfall eine maximal mögliche Darlehensrate) zur Verfügung steht. Die für die Finanzierung erforderlichen Banken ermitteln daraus einen (maximal leistbaren) Kapitaldienst des Anlegers (monatlich leistbare Zins- und Tilgungszahlung). Hierzu wird i.d.R. eine sog. „Haushaltsrechnung“ erstellt, die die individuellen Voraussetzungen des Anlegers (Einkommen, Verbindlichkeiten, Vermögensverhältnisse, Familienstand, Kinder, steuerliche Besonderheiten etc.) berücksichtigt. Dieser maximal leistbare Kapitaldienst limitiert den möglichen Finanzierungsbetrag des Anlegers entsprechend und begrenzt somit auch das überhaupt erwerbbare Immobilien-Objekt (siehe nachfolgendes Beispiel).

In der aktuellen Zinssituation ist es bei wenigen (überregionalen) Banken bzw. Finanzierern möglich, 100% des Kaufpreises eines Immobilien-Objektes über eine Baufinanzierung darzustellen. Die meisten regionalen Banken (Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken) erwarten dagegen meist 10% – 20% des Kaufpreises als vorhandenes Eigenkapital zuzüglich zu den ebenfalls zu berücksichtigen „Nebenkosten“ eines Immobilienkaufes (Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Grundbuch-Kosten des Eigentumerwerbs) – hierfür sollten ca. 8% – 10% des Kaufpreises berücksichtigt werden.

Somit erwarten die regionalen Banken bei einem Immobilien-Kaufpreis von z.B. EUR 100.000 bis zu EUR 10.000 (Nebenkosten) sowie bis zu EUR 20.000 (Eigenkapital) – insgesamt also bis zu EUR 30.000 – freies Vermögen bzw. Liquidität des Anlegers und sind lediglich bereit, ca. EUR 80.000 als Finanzierung bereit zu stellen. Für Anleger mit guter oder sehr guter Bonität sollte man sich aufgrund der aktuell attraktiven Zinssituation allerdings einen Finanzierungspartner auswählen, der in jedem Fall den vollständigen Kaufpreis als Finanzierung zusichert.

SCHRITT 2: Eigennutzung oder Fremdnutzung?

Nach Ermittlung des grundsätzlich in Frage kommenden Immobilien-Ziel-Segmentes (Eigentumswohnung oder Haus, Objektgröße) ist zu entscheiden, ob man das Objekt selbst nutzen möchte oder eine Fremdnutzung – also eine reine Anlage-Immobilie – bevorzugt. Im erstgenannten Fall zahlt man die ersparte Miete über die Baufinanzierung für die eigene Immobilie und verfügt – je nach Höhe der vereinbarten Darlehenstilgung – nach mehreren Jahren oder Jahrzehnten über ein vollständig erworbenes Eigentum, in dem man selbst auch im Alter mietfrei wohnen kann. Im zweitgenannten Fall der fremdgenutzten Immobilie ist zu berücksichtigen, welche Eigenleistung – zusätzlich zur vereinnahmten Miete – für die Immobilie aufzuwenden ist, um die erforderliche Finanzierung darzustellen. In einem solchen Fall wird i.d.R. nicht beabsichtigt, das Anlage-Objekt im Alter selbst zu nutzen – die Immobilie soll dem langfristigen Vermögensaufbau sowie der finanziellen Absicherung im Alter dienen.

Aufgrund der aktuellen Marktsituation erscheint die private Altersvorsorge derzeit insbesondere über eine fremdgenutzte Immobilie interessant – ich werde mich daher in der Folge auf diese Altersvorsorge-Variante fokussieren.

SCHRITT 3: Auswahl der Wunschregion

Sobald die grundsätzlich Art der Anlage sowie die Form der Nutzung geklärt ist, sollte man sich der jeweiligen regionalen Wunschregion zuwenden. Ein sehr gutes Instrument zur Auswahl des in Frage kommenden Marktes – auch im Vergleich mehrerer vergleichbaren Regionen – bietet der aktuelle Immobilien-Kompass des Wirtschaftsmagazins Capital (immobilien-kompass.capital.de). Über das gewünschte Bundesland kann man auf weitere Unterebenen (Städte, Gemeinden) selektieren. Hier werden dann sehr differenzierte Marktunterschiede – bis auf die Ebene der Stadtteile und Straßen – detailliert dargestellt und der Anleger erhält sehr gute Angaben zur vorhandenen Infrastruktur (Bevölkerung, Handel, Schulen etc.) und zur Einschätzung der Attraktivität der Region (mit Prognosen zur künftigen Preisentwicklung bei Kauf und Miete). Auch ist ein Vergleich von zwei verschiedenen Standorten möglich, auf dessen Ergebnis eine sehr gute Auswahl durch den Anleger nach den eigenen Bedürfnissen und individuellen Prioritäten erfolgen kann.

Neben den eigenen Präferenzen sollte bei der Auswahl natürlich immer ein Standort bevorzugt werden, der nach Experten-Prognose einen künftigen Wertzuwachs oder zumindest Wertstabilität erzielen kann (Die wesentlichen 3 Vorteile einer Immobilie laut namhaften Maklern: „Lage – Lage – Lage“). Dies ist insbesondere bei unvorhersehbaren Ereignissen (z.B.: Krankheit, Arbeitslosigkeit u.ä.) von Bedeutung, da man sich dann ggf. auch von einer Anlage-Immobilie trennen muss und bei soliden Objekten mit hoher Wahrscheinlichkeit auch eine positive Rendite realisieren kann.

SCHRITT 4: Prüfung der Marktpreise

Ist die Wunschregion nunmehr ebenfalls identifiziert, so wendet man sich den konkreten Marktpreisen dieser Region zu. Hinsichtlich der Mieten existiert als sehr gute Orientierung ein offizieller „Mietspiegel“, bei den konkreten Kaufpreisen kann der Anleger einerseits die aktuellen Immobilien-Angebote in regionalen Tageszeitungen oder via Internet über Immobilien-Portale sondieren (Achtung: dies sind lediglich Angebotspreise! Die tatsächlichen Verkaufspreise liegen tendenziell unter diesen Preisvorstellungen!), andererseits gibt es in den Städten und Gemeinden Erhebungen zu den in den vergangenen Jahren an diesem Standort tatsächlich notariell protokollierten Verkaufspreisen von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Mehrfamilienhäusern. Dabei ist zusätzlich zwischen Neubau und Altbestand zu unterscheiden, so daß sich für bestimmte Immobilien in einer konkreten Region eine zu erwartende Preisspanne ergibt (siehe auch eingangs genannter „Preis-Atlas“).

SCHRITT 5: Auswahl konkreter Objekte

Wählen Sie unter den vorhandenen Angeboten mehrere in Frage kommende Objekte aus und schauen Sie sich die Objekte auch tatsächlich an! Ich erlebe es immer wieder, daß aus Zeit- oder Bequemlichkeitsgründen Anleger reine „Prospektkäufe“ vornehmen, d.h., sich die Immobilie vor Ort nicht persönlich oder durch einen beauftragten Bevollmächtigten des eigenen Vertrauens ansehen. Dies kann zu absolut unangenehmen Überraschungen (z.B. Erwerb einer sog. „Schrott-Immobilie“ zu völlig überhöhtem Kaufpreis) führen und ist dringend zu vermeiden! Neben der konkreten Inaugenscheinnahme des Objektes vor Ort (baulicher Zustand, ggf. vorhandener Renovierungsstau, Zustand von Dach und Heizanlage, bei Eigentumswohnungen auch Eigentümerstruktur oder Höhe der vorhandenen Instandhaltungsrücklagen sowie des monatlichen Wohngeldes etc.) sollte man insbesondere auch das Umfeld (Infrastruktur, z.B. Geschäfte, Ärzte oder Schulen, Gewerbeansiedlungen, Verkehrswege, potentielle Lärmbelästigungen etc.) sowie die aktuelle Mieter-Struktur prüfen. Auch vor Gesprächen mit Nachbarn sollte man nicht zurückschrecken – dabei können Aspekte auftauchen, die eine teure Fehlentscheidung verhindern! Investieren Sie in die Auswahl Ihrer Immobilie ausreichend Zeit – es wird sich für Sie auszahlen!

SCHRITT 6: Preisverhandlungen mit Verkäufer und Bank

Hat man einige wenige in Frage kommende Objekte ermittelt, geht es nunmehr in parallele Verhandlungen: Einerseits muss man sich mit dem jeweiligen Verkäufer über den Kaufpreis einigen, anderseits ist die Finanzierung und deren exakte Konditionen mit der Bank zu vereinbaren. In beiden Fällen sollte sich der Anleger ausreichend Zeit lassen, nicht überstürzt handeln und vor allem auf Druck (Beispiel einer Verkäufer-Aussage: „Ich habe noch 3 weitere Kauf-Interessenten, Sie müssen sich heute entscheiden!“ oder Beispiel einer Bank bzw. eines Finanzvermittlers: „Das sind limitierte Sondermittel, da müssen Sie heute zusagen!“) nicht reagieren.

Wenden wir uns also zunächst der Verkäufer-Seite zu. Hinsichtlich der Bewertung eines Kaufpreises sowie der Vergleichbarkeit der Attraktivität mehrerer Objekte bedient man sich oft einer Rendite-Berechnung, d.h., man setzt die z.B. in einer Eigentumswohnung derzeit tatsächlich erzielte Netto-Jahresmiete ins Verhältnis zum potentiellen Kaufpreis.

Mit der Formel „((Jahres-Nettomiete x 100)/Kaufpreis)“ erhält man eine konkrete Jahres-Rendite des Objektes, also z.B. bei einer Eigentumswohnung:

Monatliche Netto-Miete: EUR 600 (= Netto-Jahresmiete: EUR 7.200)

Kaufpreis: EUR 200.000

==> Rendite: (7.200 x 100) / 200.000 = 3,6

Die Rendite dieser Immobilie beträgt demnach 3,6% p.a.

Würde man etwa den tatsächlichen Kaufpreis durch geschicktes Verhandeln auf z.B. EUR 180.000 reduzieren können, so würde sich die Rendite dadurch auf 4,8% p.a. erhöhen.

Könnte man alternativ in dieser Immobilie eine Netto-Jahresmiete von z.B. EUR 9.000 bei konstantem Kaufpreis von EUR 200.000 erzielen können – z.B. durch eine beabsichtigte oder mögliche Neuvermietung – würde die Rendite auf 4,5% p.a. ansteigen.

Führt man diese Berechnung für alle potentiellen Objekte durch, so erhält man eine sehr gute (zusätzliche) Entscheidungshilfe für den Immobilien-Erwerb sowie eine Grundlage für die Verhandlung des Immobilien-Kaufpreises mit dem Verkäufer. Als langfristige Faustregel gilt, dass Immobilien-Renditen von 4% oder mehr als attraktiv gelten; Werte von unter 2% gelten als unattraktiv.

Alternativ verwenden viele Immobilien-Verkäufer oft in Verkaufsverhandlungen sog. „Faktoren“, die Rückschlüsse auf die Anlage-Rendite und damit auf die Attraktivität des Objektes geben. Der jeweilige Faktor beschreibt die Anzahl der im Kaufpreis berücksichtigten Netto-Jahresmieten (Formel: „(Kaufpreis / Netto-Jahresmiete)„). Ein Faktor von z.B. „8“ bedeutet demnach, daß die Netto-Jahresmiete achtmal im Kaufpreis enthalten ist. Die Rendite würde in diesem Fall 12,5% p.a. betragen. Es gilt hierbei also: Je höher der Faktor, umso geringer die Rendite! Bei Faktoren von über 25 sollten Sie möglichst Abstand von einem Kauf nehmen.

Übersicht:

Faktor:        8         10       12      15       20      25     33,3     50
Rendite:    12,5    10,0      8,3      6,7     5,0     4,0     3,0      2,0

Ist man sich hinsichtlich der jeweiligen Kaufpreise somit einig, geht es nunmehr um eine möglichst attraktive Finanzierung.

Dabei nimmt die finanzierende Bank eine ähnliche Bewertung wie der Anleger vor, um eine möglichst objektive Finanzierungsgrundlage für das jeweilige Immobilien-Objekt zu ermitteln. Zusätzlich wird über die Bank noch ein sog. „Objektwert“ (dieser hat nichts mit dem tatsächlichen Kaufpreis zu tun!) ermittelt, der insbesondere auch besondere Risikoabschläge – z.B. für den Fall einer Verwertung der Immobilie – beinhaltet und über den der besonders zinsgünstige, sog. „Erstrangige Beleihungsraum“ – das sind i.d.R. 60% des ermittelten Objektwertes – berechnet wird.

Leider kommt es oft vor, daß sich die Banken im Rahmen der Finanzierungsprüfung auch ein sog. „Eigen-Gutachten“ mit mehreren hundert Euro vom Anleger bezahlen lassen, da ein Mitarbeiter das Immobilien-Objekt vor Ort persönlich in Augenschein nehmen muss. Lassen Sie sich darauf nicht ein! Nutzen Sie Ihre Nachfrage-Macht als Kunde, der mehrere Finanzierungsoptionen hat! Für die Bank ist eine Immobilien-Finanzierung ein hoch-profitables, d.h. sehr ertragreiches und relativ risikoloses Produkt, verbunden mit einer werthaltigen (dinglichen) Sicherheit. Somit verdient jede Bank – über die hohe Zinsdifferenz und die gleichzeitig lange Laufzeit – sehr viel Geld an den Anlegern, die sich für eine Baufinanzierung entscheiden. Aus diesem Grund kann man auf diese „Gebühren“ oder „Entgelte“ problemlos verzichten und sollte dies auch selbstbewusst bei der jeweiligen Bank einfordern!

SCHRITT 7: Auswahl der Finanzierung

Welche Finanzierungskonditionen sind aktuell zu erwarten bzw. realistisch? Und wie kann ich eine entsprechende private Altersvorsorge mit einer fremdgenutzten Immobilie tatsächlich erfolgreich realisieren?

Am besten beschreibt das ein konkretes Beispiel (regionale und / oder bauliche Besonderheiten, steuerliche Erwägungen sowie individuelle Anforderungen sind NICHT berücksichtigt – bitte sprechen Sie hierfür einen geeigneten und qualifizierten Berater Ihrer Wahl zur Prüfung eines konkreten Objektes an!) – für einen ersten Konditionen-Überblick nutzen Sie am besten ein seriöses Online-Portal zum Vergleich verschiedener Baufinanzierungskonditionen:

Anlegerprofil:

Leitender kaufmännischer Angestellter in unbefristetem Anstellungsverhältnis (seit 2008), 30 Jahre alt, ledig, keine Kinder, Nettogehalt: ca. EUR 3.000 monatlich, 14 Jahres-Netto-Gehälter (Weihnachtsgeld, Gratifikation), monatliche Eigenmiete: EUR 600 (warm), fixe monatliche Belastungen (KFZ-Leasing, Versicherungen u.ä.) ca. EUR 1.000, Kosten der monatlichen Lebenshaltung: ca. EUR 800, kein namhaftes Vermögen ==> verfügbare Sparrate pro Monat: bis zu ca. EUR 600

Art der gesuchten Immobilie (Segment):

2-Zimmer-Eigentumswohnung (fremdgenutzt, vermietet)

Wunschregion:

Stadt Bonn / Sankt Augustin (Rhein-Sieg-Kreis) in guter bis sehr guter Lage (monatliche erzielbare Netto-Mieten: ca. EUR 7,00 – EUR 10,50 pro m2)

Marktpreise (Altbestand, guter bis sehr guter Zustand, kein Renovierungsstau):

EUR 1.900 – EUR 2.500 pro m2

Konkretes Objekt:

2-Zimmer-Eigentumswohnung in Bonn-Beuel, Baujahr 1999, gepflegtes Mehrfamilienhaus mit insgesamt 8 Wohneinheiten, 68 m2, mit Parkplatz-Fläche, eigener Keller, sehr gute Lage (Rhein-Nähe), sehr guter Zustand, Kaufpreis: EUR 150.000 (EUR 2.205,88 pro m2), aktuelles Wohngeld EUR 185 monatlich, seit 5 Jahren langfristig an ein kinderloses, berufstätiges Ehepaar vermietet zu aktuell EUR 580 monatliche Netto-Kaltmiete (EUR 8,53 pro m2), 2 Monatsmieten Kaution, keine Mietrückstände, Immobilien-Rendite: 4,64% p.a. (bezogen auf die aktuelle Netto-Jahresmiete von EUR 6.960)

Aktuelle Finanzierungsmöglichkeiten (Übersicht, Quelle: BauFi24.de):

1.) Bei 5 Jahren Zinsbindung, 100% Auszahlung:

Commerzbank:          1,39% nominal

Interhyp:                     1,42% nominal

ING DiBa:                   1,60% nominal

ALLIANZ:                   1,95% nominal

2.) Bei 20 Jahren Zinsbindung, 100% Auszahlung:

ALLIANZ:                   2,50% nominal

INTERHYP:               2,60% nominal

COMMERZBANK:    3,44% nominal

(ING DiBa bietet derzeit lediglich maximal 15 Jahre Zinsbindung mit 2,70% nominal an)

WICHTIGER HINWEIS:

Aufgrund der aktuellen Marktlage (historisches Zinstief) und vor dem Hintergrund einer langfristig beabsichtigten privaten Altersvorsorge sollten Anleger einer tendenziell sehr lange Zinsbindung eingehen (bei manchen Anbietern sind 25 oder sogar 30 Jahre möglich), d.h., sich die sehr niedrigen Zinsen für viele Jahre sichern! Dabei nimmt man zwar aktuell einen Zinsaufschlag in Kauf, schließt aber jedes Zinsänderungsrisiko aus. Sollte man nur sehr kurze Zinsbindungen (z.B. 5 Jahre) eingehen, profitiert man zwar in voller Höhe vom derzeitig niedrigen Zinsniveau, es besteht aber nach Ablauf der relativ kurzen Bindungsfrist ein sehr hohes Risiko, eine Anschlussfinanzierung nur mit deutlich höheren Zinssätzen zu erhalten. Dies kann sich sehr nachteilig auf die monatlichen Finanzierungsbeiträge (Annuitäten) und damit auf die persönliche Tragfähigkeit der Gesamtfinanzierung auswirken!

Allerdings muss bei langfristigen Vertragsvereinbarungen der Aspekt der sog. „Vorfälligkeitsentschädigung“ berücksichtigt werden: Möchte man als Kreditnehmer aus einem laufenden Finanzierungsvertrag aussteigen (z.B. im Fall der Veräußerung der Immobilie) lassen sich die Banken das entsprechend „entschädigen“ (= Gebühr für den Fall der vorzeitigen Vertragsauflösung). Je länger die Restlaufzeit des Vertrages, umso höher ist die zu leistende Entschädigung!

Wer also für den Fall einer langen Vertragslaufzeit wenig oder keine Veränderungen seiner persönlichen und beruflichen Situation erwartet und eher der risiko-averse Typ ist, sollte in jedem Fall auf Basis des aktuellen Zinsniveaus eine Finanzierung mit langfristiger Zinsbindung wählen. Wer risikobereiter ist und in den nächsten Jahren persönliche und / oder berufliche Änderungen erwartet, sollte tendenziell mittlere Zinsbindungsfristen (ab 10 Jahre) bei der Finanzierung wählen.

Vom realen Anleger ausgewählte Finanzierung:

2,50% (nominal), 2,53% (effektiv) über die ALLIANZ mit 100% Auszahlung und 20 Jahren Zinsbindung, Beginn: 07.2014, keine Sondertilgungen während der Zinsbindung möglich, Nebenkosten des Immobilien-Erwerbs (ca. EUR 12.000) werden separat geleistet

Tilgungssatz:

3%

Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung:

24 Jahre, 3 Monate (Endalter des Anlegers: 55 Jahre)

Monatliche Darlehensrate zu Beginn des Darlehens:

EUR 687,50 (davon EUR 312,50 Zinsen und EUR 375,00 Tilgung)

Monatliche Rate am Ende der Zinsbindung:

EUR 687,50

(davon EUR 70,84 Zinsen und EUR 616,66 Tilgung)

Restschuld am Ende der Zinsbindung (Ursprungsdarlehen: EUR 150.000):

EUR 33.384,48

In der Zinsbindung getilgter Betrag:

EUR 116.615,52

(geleistete Zinszahlungen innerhalb der Zinsbindung insgesamt: EUR 48.384,48)

Veränderungen der Rate nach Zinsbindung:

bei einem Anstieg des Zinssatzes um 2%-Punkte (4,50% nominal): EUR 741,86

bei einem Anstieg des Zinssatzes um 4%-Punkte (6,50% nominal): EUR 797,50

 

Vorteilsrechnung des Anlegers (bezogen auf die monatliche Einnahmen- und Ausgaben-Situation, ohne Erwerbskosten, ohne steuerliche Effekte):

Monatliche Belastungen (saldiert):

Darlehensrate:                  EUR 687,50

Wohngeld:                        EUR 185,00

abzgl. Mieteinnahme:       EUR 580,00

Netto-Gesamtbelastung:

EUR 292,50 monatlich (bei ca. EUR 600,00 verfügbaren Mitteln)

 

FAZIT:

Bei einer monatliche Sparrate von per Saldo netto EUR 292,50 ist ein langfristiger Vermögensaufbau für diesen Anleger im Rahmen der privaten Altersvorsorge bequem möglich.

Bei der Wahl eines niedrigeren Tilgungssatzes (z.B. 1%, monatliche Darlehensrate: EUR 437,50) würde die monatliche Netto-Belastung – allerdings bei deutlich längerer Gesamttilgung – sogar nur noch EUR 42,50 betragen!

Ein Vermögensaufbau mit fremdgenutzten Immobilien nahezu zum Nulltarif ist somit derzeit für jeden Anleger (insbesondere über eine fremdgenutzte Eigentumswohnung) möglich!

Getaggt mit , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Aktuelle Alternativen zur Kapital-Lebensversicherung (Teil 2): Instrumente für eine eigene private Altersvorsorge


Möglichkeiten der privaten Altersvorsorge

In diesem Teil 2 möchte ich einen ganz einfachen und allgemeinen, für Jedermann verständlichen und grundsätzlich möglichen Überblick über wesentliche Instrumente der privaten Altersvorsorge geben. Quelle ist ebenfalls die bereits in Teil 1 verwendete, ältere Übersicht der Stiftung Warentest (Test.de).

Zu Beginn werden – der Vollständigkeit und Fairness halber sowie aus Vergleichsgründen – nochmals alle üblichen Versicherungsprodukte (private Rentenversicherung und Kapital-Lebensversicherung, klassische bzw. fondsgebundene Variante) aufgeführt.

Alternativ sollte man sich in jedem Fall die anderen Produktmöglichkeiten ansehen und entscheiden, welche Problemlösung für die eigene private Altersvorsorge vor dem Hintergrund der jeweiligen Lebenssituation sowie der individuellen Wünsche und Ziele möglicherweise geeignet sein könnte. Auf die Darstellung spezieller und relativ komplizierter Produktlösungen (ETF-Anlagen, Gold-Sparpläne u.ä.) wurde bewußt verzichtet, um die Übersicht kompakt und verständlich zu halten. Auch hier gilt, eine kompetente und erfahrene Person bzw. Institution des Vertrauens in die Anlageentscheidung einzubeziehen, bevor man sich endgültig für ein Anlageprodukt entscheidet.

Bei den klassischen Bankprodukten muss man aufgrund der aktuellen Zinssituation mit einer Real-Enteignung (Zinserträge deutlich unter der aktuellen Inflationsrate = Kapitalverlust) rechnen. Ob diese Produkte künftig – bei steigendem Zinsniveau – wieder reale Rendite erwirtschaften werden bleibt abzuwarten. Im Gegensatz zu den Versicherungsprodukten sind die verschiedenen Bankalternativen einfach, transparent und vor allem ohne größere Kosten.

Die in der Aufstellung ausgewiesenen Bundesschatzbriefe werden seit 01.01.2013 übrigens NICHT mehr ausgegeben, sind also für aktuelle, langfristige Anlageentscheidungen im Rahmen der privaten Altersvorsorge nicht mehr zu berücksichtigen.

Im Bereich der Investmentfonds-Sparpläne kann man sich grundsätzlich für relativ risikoarme Rentenfonds, risikoreichere Aktienfonds oder einen Fonds-Mix (Verteilung der Ansparbeträge auf Renten- und Aktienfonds) entscheiden. Die meisten Investmentfondsgesellschaften bieten auch sog. „Dachfonds“ speziell für die private Altersversorgung an. Wichtig ist – neben der Bewertung der Risiken sowie der Kostenstrukturen einzelner Fonds – langfristig die Qualität des Fondsmanagements. Hierbei helfen sog. „Performance-Vergleiche“, obgleich diese lediglich Aussagen zur Vergangenheit liefern, die NICHT auf die Zukunft übertragen werden können. Dennoch merkt man bei Vergleichen sehr schnell, wie unterschiedlich die Ergebnisse bei verschiedenen Fondsgesellschaften in einzelnen Anlagesegmenten ausfallen können.

Langfristig sollten – insbesondere Sparpläne mit Aktienanteil oder Aktienschwerpunkt – ein deutlich über der Inflationsrate liegendes, positives Anlage-Ergebnis für die private Altersvorsorge erwirtschaften. Viele Gesellschaften bieten insbesondere auch gemanagte Mix-Modelle an, d.h., man beginnt mit einem hohen Aktienanteil innerhalb der Sparanlage in den ersten Jahren, der in den letzten Jahren der Produktlaufzeit zugunsten einer risikoarmen Rentenfonds-Anlage automatisch reduziert wird. Damit soll verhindert werden, daß man nach langjähriger Ansparphase – etwa durch einen Börsencrash – Nachteile zum Auszahlungszeitpunkt hinnehmen muss.

Eine sehr interessante Anlageform für die private Altersvorsorge sollte in der aktuellen Niedrigzins-Phase die Immobilie darstellen. Aber aufgepasst: Schon sind in diesem Bereich die ersten unseriösen Anbieter am Markt, die ihren ahnungslosen Kunden sog. „Schrott-Immobilien“ (Objekte mit offenen oder versteckten Mängeln in schlechter Lage werden zu überhöhten Preisen am Markt angeboten) verkaufen wollen.

Wenn man sich dieser langfristig interessanten und nachhaltigen Anlageform zuwendet, sollte man zunächst entscheiden, ob man die jeweilige Immobilie selbst im Alter nutzen möchte oder sie lediglich als dauerhaft fremdgenutzte Anlage sieht. In jedem Fall ist immer entscheidend, in welcher LAGE sich das Objekt befindet und zu welchem Kaufpreis man – trotz attraktivem Zins-Niveau bei einer Finanzierung – als Erwerber einsteigen kann. In manchen Teilmärkten – insbesondere in Metropolen wie München oder Frankfurt/Main – sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren bereits sprunghaft angestiegen, sodass man in diesen Märkten die jeweils angebotenen Kaufpreise sorgfältig unter die Lupe nehmen muss.

Demnach ist auf jeden Fall – neben eigenen Recherchen z.B. zu aktuellen Marktpreisen einer bestimmten Region – ein Fachmann aus dem Immobilienumfeld bei der Anlageentscheidung hinzuzuziehen, der möglichst nicht zusätzlich von einer erforderlichen Finanzierung profitiert. Bei größeren Investitionen (z.B. einem Ein- oder Mehrfamilienhaus) sollte man insbesondere ein objektives Drittgutachten eines Spezialisten – zur Bausubstanz und zur Ermittlung eines objektiven Objektwertes sowie den langfristigen Preisentwicklungsperspektiven – einholen. Die in Frage kommende Immobilie, die Infrastruktur (auch: Bewohnerstruktur) sowie das bauliche Umfeld sollte in jedem Fall auch persönlich in Augenschein genommen werden, um nachhaltige finanzielle Fehlentscheidungen zu vermeiden.

Abschließend muss man klar darauf hinweisen, daß die jeweilige Art der gewählten privaten Altersversorgung natürlich in hohem Masse von der eigenen aktuellen finanziellen Leistungsfähigkeit abhängt. Wünschenswert wäre natürlich aus reiner Risikostreuung eine Kombination z.B. aus Investmentfonds-Anlage und Immobilie. Hierbei müssten allerdings realistischerweise mindestens 200 – 300 Euro monatlich für die private Altersvorsorge zur Verfügung stehen. Bei vielen Menschen mit mittlerem oder geringem Einkommen wird somit wohl nur eine Anlageform mit z.B. monatlich 100 Euro möglich sein, für manche stellen bereits 50 Euro monatlich eine echte Herausforderung dar.

Wichtig ist in jedem Fall, sich der dringenden Notwendigkeit bewusst zu werden, selbst Initiative zu zeigen und für das Alter vorzusorgen – andernfalls droht bei ausschließlichem Bezug der gesetzlichen Rente in den kommenden Jahren und Jahrzehnten in Deutschland die Altersarmut. Und das wenige Geld, das zur privaten Altersvorsorge aufgebracht werden kann, sollte nicht in teuren und unrentablen Produkten wie der Kapital-Lebens- oder Rentenversicherung zum überwiegenden  Wohle der Versicherungsunternehmen verschwinden.

Getaggt mit , , , , , , , ,

Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) warnt weiterhin vor großen Risiken bei europäischen Banken


Die Finanz- und Wirtschaftskrise mit einem zeitweilig drohenden Kollaps des weltweiten Wirtschafts-, Finanz-, Börsen- und Bankensystems ist noch keine 6 Jahre her und noch immer befinden sich die europäischen Banken in einer äußerst kritischen Situation. Der Chefökonom der weltweit obersten Zentralbank, der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ), warnt im aktuellen Jahresbericht (http://www.bis.org/publ/arpdf/ar2014e.htm) davor, daß insbesondere konservative Großanleger neue, erhebliche Finanzmarktturbulenzen auslösen können.

Insbesondere in Europa bleibe die Lage angespannt, so der südkoreanische Ökonomieprofessor Hyun Song Shin, Chefsvolkwirt der BIZ. Obwohl die geringen Währungsschwankungen an den Weltmärkten eine trügerische Ruhe und Stabilität suggerieren, hätten einzelne Investoren bereits erhebliche Risiken aufgebaut. Die teilweise enorme Verschuldung der Bankinstitute stellt aus seiner Sicht ein hohes Risiko dar, der Handlungsbedarf sei groß, um die europäischen Banken widerstandsfähiger und ihre Geschäftsmodelle langfristig tragfähiger zu machen.

Der aktuelle Bericht der BIZ zeigt, daß sich außerhalb der Euro-Zone – vor allem in den USA – die Gewinnsituation der Kreditinstitute und damit ihre Wettbewerbsposition in den letzten Jahren deutlich verbessert hat. im Euro-Raum hingegen sei die Ertragslage vieler Banken aufgrund der weiterhin schwelenden Staatsschuldenkrise und insgesamt schwieriger Konjunktur aktuell und künftig überaus problematisch. Trotz laufender Bilanzchecks der EZB und Einführung der EU-Bankenunion schlummern in den Bankbilanzen vieler europäischer Institute offensichtlich immens hohe Risiken, insbesondere sind große Kapitalpositionen noch immer in Problemanlagen investiert, die bislang nicht oder nicht vollständig abgeschrieben wurden.

Weltweit stocken die Kreditinstitute durch Einbehaltung erwirtschafteter Gewinne ihre Kapitaldecke auf, Risikopositionen werden reduziert. Die BIZ mahnt hierbei jedoch ausdrücklich mehr Transparenz bei der Berechnung der Risikomodelle an, damit künftig das Vertrauen in die Stabilität der Banken weiter gestärkt werden kann.

Ist die Situation der europäischen Geldhäuser schon ausgesprochen schwierig, sieht die BIZ zusätzlich erhebliche Risiken für die weltweiten Finanzmärkte vor allem durch das verstärkt risikofreudige Agieren der bislang weitestgehend konservativen, institutionellen Anleger wie z.B. Versicherungsgesellschaften, Pensionsfonds oder Vermögensverwalter. Aufgrund der extrem niedrigen Zinsen in der Euro-Zone entsteht bei diesen Marktteilnehmern ein enormer Druck, teilweise garantierte Erträge erwirtschaften zu müssen. In der Folge werden immer riskantere Geld- und Kapitalanlagen in die Portfolios aufgenommen. „Aktuell sieht es zwar gut aus, aber es baut sich möglicherweise ein schmerzhafter und zerstörerischer Umschwung auf“, so der BIZ-Experte.

Wird es neben der bereits laufenden Real-Enteignung von Anlagevermögen (Spareinlagen, Tages- und Termingelder) der privaten Anleger nun künftig auch die Vernichtung der Pensionen sowie der über lange Jahre aufgebauten privaten Altersvorsorge geben?

Getaggt mit , , , , , , , ,
%d Bloggern gefällt das: