Rendite von Immobilien – wie finde ich ein Objekt für meine private Altersvorsorge?


Viele Reaktionen auf meine Blog-Beiträge haben gezeigt, daß sich bei der privaten Altersvorsorge die Anleger zunehmend von der klassischen Lebensversicherung als „Vorsorge-Instrument“ abwenden und sich als Alternative verstärkt für eine (fremdgenutzte) Immobilie interessieren.

Die große Frage ist nun: Wie finde ich die für mich RICHTIGE Immobilie? Wie berechne ich grundsätzlich die Rendite einer Immobilienanlage? Und welche Risiken muss ich bei der Immobilienauswahl berücksichtigen? Was muss ich derzeit für eine Baufinanzierung aufwenden?

Es sind also zunächst die persönlichen Rahmenbedingungen zu prüfen, bevor man sich dann der Immobilienauswahl zuwenden kann. Neben den aktuellen und zu erwartenden finanziellen Rahmenbedingungen sind hierbei persönliche Faktoren wie Familienstand, vorhandene oder geplante Kinder, besondere Eigenpräferenzen etc. zu berücksichtigen.

Eine systematische Vorgehensweise könnte generell für alle Immobilien-Interessenten wie folgt aussehen:

SCHRITT 1: Die Wahl der richtigen Immobilien-Art (Segment)

Eine sinnvolle Altersvorsorge kann bereits bei einer Immobilienanlage von derzeit ca. EUR 50.000 – ca. EUR 75.000 einsetzen (Ein-Zimmer-Eigentumswohnung, Studenten-Appartement). Je nach eigener persönlicher Leistungsfähigkeit (sog. Kapitaldienst-Fähigkeit) kann ein sinnvolles Altersvorsorge-Modell auch eine Zwei- oder Drei-Zimmer-Eigentumswohnung (ca. EUR 75.000 – ca. EUR 250.000), ein Einfamilienhaus (ca. EUR 250.000 – ca. EUR 450.000) oder sogar ein Mehrfamilienhaus (ab ca. EUR 450.000) sein.

Als Orientierung lässt sich grob sagen, dass für Anleger mit einem monatlich frei verfügbaren Sparanteil von unter EUR 100,00 ausschließlich kleinere Eigentumswohnungen in Frage kommen sollten, bei bis zu EUR 200,00 frei verfügbarem Sparanteil ist auch eine größere Eigentumswohnung sowie ggf. ein kleines Einfamilienhaus in mittlerer Lage möglich. Ein Einfamilienhaus in guter bis sehr guter Lage sollte man ab EUR 300,00 freier monatlicher Sparrate nutzen können und ab ca. EUR 500,00 freier monatlicher Sparrate könnten Mehrfamilienhäuser interessant werden.

Die genannten Preissegmente variieren natürlich hinsichtlich der regionalen Marktpreise sowie der Attraktivität der Lage des jeweiligen Objektes bzw. in Abhängigkeit vom baulichen Zustand und dienen lediglich einer ersten Grundorientierung. Preise in besonders nachgefragten Metropolen wie Frankfurt/Main oder München, in denen sich in den vergangenen Monaten bereits erhebliche Immobilien-Preissteigerungen zeigten, unterscheiden sich natürlich signifikant von städtischen Standorten mittlerer Größe oder von überwiegend ländlich geprägten Standorten. In Großstädten mit über 300.000 Einwohnern steigt nach Einschätzung vieler Experten in Zukunft voraussichtlich die Nachfrage nach kleineren Einheiten (mehr Studenten, mehr Single-Haushalte), also Ein- bzw. Zwei-Zimmer-Eigentumswohnungen.

Einen aktuellen „Preis-Atlas“ zu Immobilien aus dem Altbestand findet man z.B. unter http://www.focus.de/immobilien/kaufen/preis-atlas-870-staedte-im-check-so-teuer-sind-neue-haeuser-und-wohnungen-in-deutschland_id_3840118.html.

Alle Interessenten, die an einer Neubau-Immobilie Interesse haben, finden aktuelle Marktpreise unter http://www.focus.de/immobilien/kaufen/preis-atlas-870-staedte-im-check-so-teuer-sind-neue-haeuser-und-wohnungen-in-deutschland_id_3840103.html (Quelle: LBS).

Für die Auswahl des richtigen Immobilien-Segmentes ist zudem entscheidend, welche monatliche Ansparrate für die Altersvorsorge (d.h. im Finanzierungsfall eine maximal mögliche Darlehensrate) zur Verfügung steht. Die für die Finanzierung erforderlichen Banken ermitteln daraus einen (maximal leistbaren) Kapitaldienst des Anlegers (monatlich leistbare Zins- und Tilgungszahlung). Hierzu wird i.d.R. eine sog. „Haushaltsrechnung“ erstellt, die die individuellen Voraussetzungen des Anlegers (Einkommen, Verbindlichkeiten, Vermögensverhältnisse, Familienstand, Kinder, steuerliche Besonderheiten etc.) berücksichtigt. Dieser maximal leistbare Kapitaldienst limitiert den möglichen Finanzierungsbetrag des Anlegers entsprechend und begrenzt somit auch das überhaupt erwerbbare Immobilien-Objekt (siehe nachfolgendes Beispiel).

In der aktuellen Zinssituation ist es bei wenigen (überregionalen) Banken bzw. Finanzierern möglich, 100% des Kaufpreises eines Immobilien-Objektes über eine Baufinanzierung darzustellen. Die meisten regionalen Banken (Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken) erwarten dagegen meist 10% – 20% des Kaufpreises als vorhandenes Eigenkapital zuzüglich zu den ebenfalls zu berücksichtigen „Nebenkosten“ eines Immobilienkaufes (Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Grundbuch-Kosten des Eigentumerwerbs) – hierfür sollten ca. 8% – 10% des Kaufpreises berücksichtigt werden.

Somit erwarten die regionalen Banken bei einem Immobilien-Kaufpreis von z.B. EUR 100.000 bis zu EUR 10.000 (Nebenkosten) sowie bis zu EUR 20.000 (Eigenkapital) – insgesamt also bis zu EUR 30.000 – freies Vermögen bzw. Liquidität des Anlegers und sind lediglich bereit, ca. EUR 80.000 als Finanzierung bereit zu stellen. Für Anleger mit guter oder sehr guter Bonität sollte man sich aufgrund der aktuell attraktiven Zinssituation allerdings einen Finanzierungspartner auswählen, der in jedem Fall den vollständigen Kaufpreis als Finanzierung zusichert.

SCHRITT 2: Eigennutzung oder Fremdnutzung?

Nach Ermittlung des grundsätzlich in Frage kommenden Immobilien-Ziel-Segmentes (Eigentumswohnung oder Haus, Objektgröße) ist zu entscheiden, ob man das Objekt selbst nutzen möchte oder eine Fremdnutzung – also eine reine Anlage-Immobilie – bevorzugt. Im erstgenannten Fall zahlt man die ersparte Miete über die Baufinanzierung für die eigene Immobilie und verfügt – je nach Höhe der vereinbarten Darlehenstilgung – nach mehreren Jahren oder Jahrzehnten über ein vollständig erworbenes Eigentum, in dem man selbst auch im Alter mietfrei wohnen kann. Im zweitgenannten Fall der fremdgenutzten Immobilie ist zu berücksichtigen, welche Eigenleistung – zusätzlich zur vereinnahmten Miete – für die Immobilie aufzuwenden ist, um die erforderliche Finanzierung darzustellen. In einem solchen Fall wird i.d.R. nicht beabsichtigt, das Anlage-Objekt im Alter selbst zu nutzen – die Immobilie soll dem langfristigen Vermögensaufbau sowie der finanziellen Absicherung im Alter dienen.

Aufgrund der aktuellen Marktsituation erscheint die private Altersvorsorge derzeit insbesondere über eine fremdgenutzte Immobilie interessant – ich werde mich daher in der Folge auf diese Altersvorsorge-Variante fokussieren.

SCHRITT 3: Auswahl der Wunschregion

Sobald die grundsätzlich Art der Anlage sowie die Form der Nutzung geklärt ist, sollte man sich der jeweiligen regionalen Wunschregion zuwenden. Ein sehr gutes Instrument zur Auswahl des in Frage kommenden Marktes – auch im Vergleich mehrerer vergleichbaren Regionen – bietet der aktuelle Immobilien-Kompass des Wirtschaftsmagazins Capital (immobilien-kompass.capital.de). Über das gewünschte Bundesland kann man auf weitere Unterebenen (Städte, Gemeinden) selektieren. Hier werden dann sehr differenzierte Marktunterschiede – bis auf die Ebene der Stadtteile und Straßen – detailliert dargestellt und der Anleger erhält sehr gute Angaben zur vorhandenen Infrastruktur (Bevölkerung, Handel, Schulen etc.) und zur Einschätzung der Attraktivität der Region (mit Prognosen zur künftigen Preisentwicklung bei Kauf und Miete). Auch ist ein Vergleich von zwei verschiedenen Standorten möglich, auf dessen Ergebnis eine sehr gute Auswahl durch den Anleger nach den eigenen Bedürfnissen und individuellen Prioritäten erfolgen kann.

Neben den eigenen Präferenzen sollte bei der Auswahl natürlich immer ein Standort bevorzugt werden, der nach Experten-Prognose einen künftigen Wertzuwachs oder zumindest Wertstabilität erzielen kann (Die wesentlichen 3 Vorteile einer Immobilie laut namhaften Maklern: „Lage – Lage – Lage“). Dies ist insbesondere bei unvorhersehbaren Ereignissen (z.B.: Krankheit, Arbeitslosigkeit u.ä.) von Bedeutung, da man sich dann ggf. auch von einer Anlage-Immobilie trennen muss und bei soliden Objekten mit hoher Wahrscheinlichkeit auch eine positive Rendite realisieren kann.

SCHRITT 4: Prüfung der Marktpreise

Ist die Wunschregion nunmehr ebenfalls identifiziert, so wendet man sich den konkreten Marktpreisen dieser Region zu. Hinsichtlich der Mieten existiert als sehr gute Orientierung ein offizieller „Mietspiegel“, bei den konkreten Kaufpreisen kann der Anleger einerseits die aktuellen Immobilien-Angebote in regionalen Tageszeitungen oder via Internet über Immobilien-Portale sondieren (Achtung: dies sind lediglich Angebotspreise! Die tatsächlichen Verkaufspreise liegen tendenziell unter diesen Preisvorstellungen!), andererseits gibt es in den Städten und Gemeinden Erhebungen zu den in den vergangenen Jahren an diesem Standort tatsächlich notariell protokollierten Verkaufspreisen von Eigentumswohnungen sowie Ein- und Mehrfamilienhäusern. Dabei ist zusätzlich zwischen Neubau und Altbestand zu unterscheiden, so daß sich für bestimmte Immobilien in einer konkreten Region eine zu erwartende Preisspanne ergibt (siehe auch eingangs genannter „Preis-Atlas“).

SCHRITT 5: Auswahl konkreter Objekte

Wählen Sie unter den vorhandenen Angeboten mehrere in Frage kommende Objekte aus und schauen Sie sich die Objekte auch tatsächlich an! Ich erlebe es immer wieder, daß aus Zeit- oder Bequemlichkeitsgründen Anleger reine „Prospektkäufe“ vornehmen, d.h., sich die Immobilie vor Ort nicht persönlich oder durch einen beauftragten Bevollmächtigten des eigenen Vertrauens ansehen. Dies kann zu absolut unangenehmen Überraschungen (z.B. Erwerb einer sog. „Schrott-Immobilie“ zu völlig überhöhtem Kaufpreis) führen und ist dringend zu vermeiden! Neben der konkreten Inaugenscheinnahme des Objektes vor Ort (baulicher Zustand, ggf. vorhandener Renovierungsstau, Zustand von Dach und Heizanlage, bei Eigentumswohnungen auch Eigentümerstruktur oder Höhe der vorhandenen Instandhaltungsrücklagen sowie des monatlichen Wohngeldes etc.) sollte man insbesondere auch das Umfeld (Infrastruktur, z.B. Geschäfte, Ärzte oder Schulen, Gewerbeansiedlungen, Verkehrswege, potentielle Lärmbelästigungen etc.) sowie die aktuelle Mieter-Struktur prüfen. Auch vor Gesprächen mit Nachbarn sollte man nicht zurückschrecken – dabei können Aspekte auftauchen, die eine teure Fehlentscheidung verhindern! Investieren Sie in die Auswahl Ihrer Immobilie ausreichend Zeit – es wird sich für Sie auszahlen!

SCHRITT 6: Preisverhandlungen mit Verkäufer und Bank

Hat man einige wenige in Frage kommende Objekte ermittelt, geht es nunmehr in parallele Verhandlungen: Einerseits muss man sich mit dem jeweiligen Verkäufer über den Kaufpreis einigen, anderseits ist die Finanzierung und deren exakte Konditionen mit der Bank zu vereinbaren. In beiden Fällen sollte sich der Anleger ausreichend Zeit lassen, nicht überstürzt handeln und vor allem auf Druck (Beispiel einer Verkäufer-Aussage: „Ich habe noch 3 weitere Kauf-Interessenten, Sie müssen sich heute entscheiden!“ oder Beispiel einer Bank bzw. eines Finanzvermittlers: „Das sind limitierte Sondermittel, da müssen Sie heute zusagen!“) nicht reagieren.

Wenden wir uns also zunächst der Verkäufer-Seite zu. Hinsichtlich der Bewertung eines Kaufpreises sowie der Vergleichbarkeit der Attraktivität mehrerer Objekte bedient man sich oft einer Rendite-Berechnung, d.h., man setzt die z.B. in einer Eigentumswohnung derzeit tatsächlich erzielte Netto-Jahresmiete ins Verhältnis zum potentiellen Kaufpreis.

Mit der Formel „((Jahres-Nettomiete x 100)/Kaufpreis)“ erhält man eine konkrete Jahres-Rendite des Objektes, also z.B. bei einer Eigentumswohnung:

Monatliche Netto-Miete: EUR 600 (= Netto-Jahresmiete: EUR 7.200)

Kaufpreis: EUR 200.000

==> Rendite: (7.200 x 100) / 200.000 = 3,6

Die Rendite dieser Immobilie beträgt demnach 3,6% p.a.

Würde man etwa den tatsächlichen Kaufpreis durch geschicktes Verhandeln auf z.B. EUR 180.000 reduzieren können, so würde sich die Rendite dadurch auf 4,8% p.a. erhöhen.

Könnte man alternativ in dieser Immobilie eine Netto-Jahresmiete von z.B. EUR 9.000 bei konstantem Kaufpreis von EUR 200.000 erzielen können – z.B. durch eine beabsichtigte oder mögliche Neuvermietung – würde die Rendite auf 4,5% p.a. ansteigen.

Führt man diese Berechnung für alle potentiellen Objekte durch, so erhält man eine sehr gute (zusätzliche) Entscheidungshilfe für den Immobilien-Erwerb sowie eine Grundlage für die Verhandlung des Immobilien-Kaufpreises mit dem Verkäufer. Als langfristige Faustregel gilt, dass Immobilien-Renditen von 4% oder mehr als attraktiv gelten; Werte von unter 2% gelten als unattraktiv.

Alternativ verwenden viele Immobilien-Verkäufer oft in Verkaufsverhandlungen sog. „Faktoren“, die Rückschlüsse auf die Anlage-Rendite und damit auf die Attraktivität des Objektes geben. Der jeweilige Faktor beschreibt die Anzahl der im Kaufpreis berücksichtigten Netto-Jahresmieten (Formel: „(Kaufpreis / Netto-Jahresmiete)„). Ein Faktor von z.B. „8“ bedeutet demnach, daß die Netto-Jahresmiete achtmal im Kaufpreis enthalten ist. Die Rendite würde in diesem Fall 12,5% p.a. betragen. Es gilt hierbei also: Je höher der Faktor, umso geringer die Rendite! Bei Faktoren von über 25 sollten Sie möglichst Abstand von einem Kauf nehmen.

Übersicht:

Faktor:        8         10       12      15       20      25     33,3     50
Rendite:    12,5    10,0      8,3      6,7     5,0     4,0     3,0      2,0

Ist man sich hinsichtlich der jeweiligen Kaufpreise somit einig, geht es nunmehr um eine möglichst attraktive Finanzierung.

Dabei nimmt die finanzierende Bank eine ähnliche Bewertung wie der Anleger vor, um eine möglichst objektive Finanzierungsgrundlage für das jeweilige Immobilien-Objekt zu ermitteln. Zusätzlich wird über die Bank noch ein sog. „Objektwert“ (dieser hat nichts mit dem tatsächlichen Kaufpreis zu tun!) ermittelt, der insbesondere auch besondere Risikoabschläge – z.B. für den Fall einer Verwertung der Immobilie – beinhaltet und über den der besonders zinsgünstige, sog. „Erstrangige Beleihungsraum“ – das sind i.d.R. 60% des ermittelten Objektwertes – berechnet wird.

Leider kommt es oft vor, daß sich die Banken im Rahmen der Finanzierungsprüfung auch ein sog. „Eigen-Gutachten“ mit mehreren hundert Euro vom Anleger bezahlen lassen, da ein Mitarbeiter das Immobilien-Objekt vor Ort persönlich in Augenschein nehmen muss. Lassen Sie sich darauf nicht ein! Nutzen Sie Ihre Nachfrage-Macht als Kunde, der mehrere Finanzierungsoptionen hat! Für die Bank ist eine Immobilien-Finanzierung ein hoch-profitables, d.h. sehr ertragreiches und relativ risikoloses Produkt, verbunden mit einer werthaltigen (dinglichen) Sicherheit. Somit verdient jede Bank – über die hohe Zinsdifferenz und die gleichzeitig lange Laufzeit – sehr viel Geld an den Anlegern, die sich für eine Baufinanzierung entscheiden. Aus diesem Grund kann man auf diese „Gebühren“ oder „Entgelte“ problemlos verzichten und sollte dies auch selbstbewusst bei der jeweiligen Bank einfordern!

SCHRITT 7: Auswahl der Finanzierung

Welche Finanzierungskonditionen sind aktuell zu erwarten bzw. realistisch? Und wie kann ich eine entsprechende private Altersvorsorge mit einer fremdgenutzten Immobilie tatsächlich erfolgreich realisieren?

Am besten beschreibt das ein konkretes Beispiel (regionale und / oder bauliche Besonderheiten, steuerliche Erwägungen sowie individuelle Anforderungen sind NICHT berücksichtigt – bitte sprechen Sie hierfür einen geeigneten und qualifizierten Berater Ihrer Wahl zur Prüfung eines konkreten Objektes an!) – für einen ersten Konditionen-Überblick nutzen Sie am besten ein seriöses Online-Portal zum Vergleich verschiedener Baufinanzierungskonditionen:

Anlegerprofil:

Leitender kaufmännischer Angestellter in unbefristetem Anstellungsverhältnis (seit 2008), 30 Jahre alt, ledig, keine Kinder, Nettogehalt: ca. EUR 3.000 monatlich, 14 Jahres-Netto-Gehälter (Weihnachtsgeld, Gratifikation), monatliche Eigenmiete: EUR 600 (warm), fixe monatliche Belastungen (KFZ-Leasing, Versicherungen u.ä.) ca. EUR 1.000, Kosten der monatlichen Lebenshaltung: ca. EUR 800, kein namhaftes Vermögen ==> verfügbare Sparrate pro Monat: bis zu ca. EUR 600

Art der gesuchten Immobilie (Segment):

2-Zimmer-Eigentumswohnung (fremdgenutzt, vermietet)

Wunschregion:

Stadt Bonn / Sankt Augustin (Rhein-Sieg-Kreis) in guter bis sehr guter Lage (monatliche erzielbare Netto-Mieten: ca. EUR 7,00 – EUR 10,50 pro m2)

Marktpreise (Altbestand, guter bis sehr guter Zustand, kein Renovierungsstau):

EUR 1.900 – EUR 2.500 pro m2

Konkretes Objekt:

2-Zimmer-Eigentumswohnung in Bonn-Beuel, Baujahr 1999, gepflegtes Mehrfamilienhaus mit insgesamt 8 Wohneinheiten, 68 m2, mit Parkplatz-Fläche, eigener Keller, sehr gute Lage (Rhein-Nähe), sehr guter Zustand, Kaufpreis: EUR 150.000 (EUR 2.205,88 pro m2), aktuelles Wohngeld EUR 185 monatlich, seit 5 Jahren langfristig an ein kinderloses, berufstätiges Ehepaar vermietet zu aktuell EUR 580 monatliche Netto-Kaltmiete (EUR 8,53 pro m2), 2 Monatsmieten Kaution, keine Mietrückstände, Immobilien-Rendite: 4,64% p.a. (bezogen auf die aktuelle Netto-Jahresmiete von EUR 6.960)

Aktuelle Finanzierungsmöglichkeiten (Übersicht, Quelle: BauFi24.de):

1.) Bei 5 Jahren Zinsbindung, 100% Auszahlung:

Commerzbank:          1,39% nominal

Interhyp:                     1,42% nominal

ING DiBa:                   1,60% nominal

ALLIANZ:                   1,95% nominal

2.) Bei 20 Jahren Zinsbindung, 100% Auszahlung:

ALLIANZ:                   2,50% nominal

INTERHYP:               2,60% nominal

COMMERZBANK:    3,44% nominal

(ING DiBa bietet derzeit lediglich maximal 15 Jahre Zinsbindung mit 2,70% nominal an)

WICHTIGER HINWEIS:

Aufgrund der aktuellen Marktlage (historisches Zinstief) und vor dem Hintergrund einer langfristig beabsichtigten privaten Altersvorsorge sollten Anleger einer tendenziell sehr lange Zinsbindung eingehen (bei manchen Anbietern sind 25 oder sogar 30 Jahre möglich), d.h., sich die sehr niedrigen Zinsen für viele Jahre sichern! Dabei nimmt man zwar aktuell einen Zinsaufschlag in Kauf, schließt aber jedes Zinsänderungsrisiko aus. Sollte man nur sehr kurze Zinsbindungen (z.B. 5 Jahre) eingehen, profitiert man zwar in voller Höhe vom derzeitig niedrigen Zinsniveau, es besteht aber nach Ablauf der relativ kurzen Bindungsfrist ein sehr hohes Risiko, eine Anschlussfinanzierung nur mit deutlich höheren Zinssätzen zu erhalten. Dies kann sich sehr nachteilig auf die monatlichen Finanzierungsbeiträge (Annuitäten) und damit auf die persönliche Tragfähigkeit der Gesamtfinanzierung auswirken!

Allerdings muss bei langfristigen Vertragsvereinbarungen der Aspekt der sog. „Vorfälligkeitsentschädigung“ berücksichtigt werden: Möchte man als Kreditnehmer aus einem laufenden Finanzierungsvertrag aussteigen (z.B. im Fall der Veräußerung der Immobilie) lassen sich die Banken das entsprechend „entschädigen“ (= Gebühr für den Fall der vorzeitigen Vertragsauflösung). Je länger die Restlaufzeit des Vertrages, umso höher ist die zu leistende Entschädigung!

Wer also für den Fall einer langen Vertragslaufzeit wenig oder keine Veränderungen seiner persönlichen und beruflichen Situation erwartet und eher der risiko-averse Typ ist, sollte in jedem Fall auf Basis des aktuellen Zinsniveaus eine Finanzierung mit langfristiger Zinsbindung wählen. Wer risikobereiter ist und in den nächsten Jahren persönliche und / oder berufliche Änderungen erwartet, sollte tendenziell mittlere Zinsbindungsfristen (ab 10 Jahre) bei der Finanzierung wählen.

Vom realen Anleger ausgewählte Finanzierung:

2,50% (nominal), 2,53% (effektiv) über die ALLIANZ mit 100% Auszahlung und 20 Jahren Zinsbindung, Beginn: 07.2014, keine Sondertilgungen während der Zinsbindung möglich, Nebenkosten des Immobilien-Erwerbs (ca. EUR 12.000) werden separat geleistet

Tilgungssatz:

3%

Laufzeit des Darlehens bis zur Volltilgung:

24 Jahre, 3 Monate (Endalter des Anlegers: 55 Jahre)

Monatliche Darlehensrate zu Beginn des Darlehens:

EUR 687,50 (davon EUR 312,50 Zinsen und EUR 375,00 Tilgung)

Monatliche Rate am Ende der Zinsbindung:

EUR 687,50

(davon EUR 70,84 Zinsen und EUR 616,66 Tilgung)

Restschuld am Ende der Zinsbindung (Ursprungsdarlehen: EUR 150.000):

EUR 33.384,48

In der Zinsbindung getilgter Betrag:

EUR 116.615,52

(geleistete Zinszahlungen innerhalb der Zinsbindung insgesamt: EUR 48.384,48)

Veränderungen der Rate nach Zinsbindung:

bei einem Anstieg des Zinssatzes um 2%-Punkte (4,50% nominal): EUR 741,86

bei einem Anstieg des Zinssatzes um 4%-Punkte (6,50% nominal): EUR 797,50

 

Vorteilsrechnung des Anlegers (bezogen auf die monatliche Einnahmen- und Ausgaben-Situation, ohne Erwerbskosten, ohne steuerliche Effekte):

Monatliche Belastungen (saldiert):

Darlehensrate:                  EUR 687,50

Wohngeld:                        EUR 185,00

abzgl. Mieteinnahme:       EUR 580,00

Netto-Gesamtbelastung:

EUR 292,50 monatlich (bei ca. EUR 600,00 verfügbaren Mitteln)

 

FAZIT:

Bei einer monatliche Sparrate von per Saldo netto EUR 292,50 ist ein langfristiger Vermögensaufbau für diesen Anleger im Rahmen der privaten Altersvorsorge bequem möglich.

Bei der Wahl eines niedrigeren Tilgungssatzes (z.B. 1%, monatliche Darlehensrate: EUR 437,50) würde die monatliche Netto-Belastung – allerdings bei deutlich längerer Gesamttilgung – sogar nur noch EUR 42,50 betragen!

Ein Vermögensaufbau mit fremdgenutzten Immobilien nahezu zum Nulltarif ist somit derzeit für jeden Anleger (insbesondere über eine fremdgenutzte Eigentumswohnung) möglich!

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An die politisch korrekte Jugend…


Susanne Kablitz aus Österreich trifft die Sache auf den Punkt! Es ist geradezu beängstigend, wie sich die meisten Jugendlichen in Deutschland heute von vermeintlich sozialen Werten und Gutmenschentum ideologisch indoktrinieren lassen.

In Zukunft brauchen wir in unserem Land mehr Macher, Innovatoren und Visionäre und weniger unkritische, angepasste und sicherheitsorientierte Ja-Sager! Nur mit aktiven, dynamischen jungen Menschen, die auch anpacken können und wollen, werden wir auch künftig unseren Wohlstand halten können – nicht mit reinen unproduktiven „Verwaltern“!

susanne kablitz

Die Deutschen sind glücklich! Glücklicher als…. ach, wer weiß das schon so genau. Seit lange eben! Jetzt stehen wir auch noch im Halbfinale der Fußballweltmeisterschaft und da sind wir glücklicher als glücklich! Vor lauter Glück kommen wir aus dem Glück gar nicht wieder heraus!

Ich las heute in einem Leserbrief von „Jemandem“, dass er gerne Steuern zahlt! Für die Straßen und so! Ach so, für die Straßen wird das viele Geld gebraucht! Damit die so viele Löcher haben, dass nur noch unsere Premium-Automobile die einigermaßen unbeschadet überstehen. Aber das ist nur noch eine Frage der Zeit, dann haben wir hier keine Premium-Automobile mehr, die werden nämlich in nicht allzu weiter Ferne nur noch im Ausland gefahren – und gebaut.

Und dann wird das ganze Geld gebraucht für die Kindergärten und frühkindlichen Verwahranstalten, damit Mami und Papi auch langfristig beide die moralische Pflicht haben, Herrn Schäuble zufrieden zu machen. Und natürlich…

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„Gauchogate“ – eine völlig überflüssige Nationalismus-Diskussion


Jetzt hatte ich mich nach dem vom deutschen Fussball-Nationalteam gewonnenen Weltmeister-Titel so richtig gefreut (siehe auch meinen Blog-Beitrag sowie den Kommentar vom 13.07.2014). Fast jedes WM-Spiel hatte ich mir live angesehen, die Spiele der deutschen Mannschaft sowieso.

Natürlich habe ich auch die Heimkehr der Mannschaft am gestrigen Dienstag in Berlin – soweit dies im Rahmen der Geschäftstermine möglich war – mit Freude und Stolz verfolgt. Nach 24 Jahren ist eine solche Feier, ein derartiger Empfang und auch die damit verbundene Begeisterung absolut angemessen. Das dokumentierten auch die Berliner (und später auch die Münchner etc.) schlicht durch die Anwesenheit mehrerer hunderttausend begeisterter Fans. Es waren zudem auch erkennbarerweise viele Touristen und Ausländer unter den Feiernden, die sich mit der deutschen Mannschaft sowie den Fans über den Weltmeister-Titel sichtlich und ganz selbstverständlich gefreut haben.

Soweit, so gut. Heute lese ich meine Email-Nachrichten und stolpere über Irritierende Berichte zum Thema „Gauchogate“. Auch in den Sozialen Medien bei Facebook und vor allem Twitter wird unter diesem Hashtag kontrovers über „Nationalismus“ und seine Gefahren philosophiert. Wie bitte?

Gemeint ist ein Auftritt einer „WM-Wohngemeinschaft“ rund um Klose und Kroos bei der Präsentation der Mannschaft in Berlin auf der Fanmeile: Das Intonieren eines Liedes über die Argentinier („Gauchos“), die enttäuscht (gebückt) nach der Final-Niederlage (nach Hause) gehen, und über die Deutschen, die sich begeistert, springend und hüpfend (aufrecht) – vor Freude und Glück – ihren Fans aufgrund des Finalsieges präsentieren. Kritische Journalisten und alle „Gutmenschen“ schlagen sofort instinktiv Alarm! Dieser Ausdruck von Nationalismus ist gefährlich und dürfe so nicht sein!

Da platzt einem doch so langsam der Kragen! Welche schlichten Geisteskinder kommen in einem derartigen Glücksmoment überhaupt auf solche Ideen? Wie einfach muss man denn intellektuell „gestrickt“ sein, um in diesem Moment auf einen Begriff wie „Nationalismus“ zurück zu fallen? Muss man denn künftig alle Worte rund um „deutsch“ oder „Deutschland“ vor sprachlicher Verwendung durch selbsternannte Sittenwächter genehmigen lassen? Darf man pro Jahr nur einmal die deutsche Nationalhymne mitsingen? Werden künftig Besucher der Fanmeilen vor dem Feiern auf ihre Gesinnungshaltung hinsichtlich möglicherweise bedenklichen Gedankengutes überprüft?

Es ist einfach eine Frechheit, daß solche Ansichten und Meinungen überhaupt Raum greifen können, daß man nur unter bestimmten Umständen oder nur mit abgestimmten, exakt dosierten, positiven Reaktionen mit seiner Emotion auf seine Heimat und sein Land nach außen treten darf, ohne sofort „Nationalist“, „Rechtspopulist“ oder schlicht „Nazi“ zu sein!

Wie hätten denn unsere EU-Partner aus Frankreich, Spanien, Italien oder etwa die Südamerikaner aus Brasilien oder Argentinien den Weltmeister-Titel gefeiert? Gibt es in diesen Ländern auch diese Kleingeister, die zum Zeitpunkt höchster Freude noch in die (Feier-)Suppe spucken und allen Bürgern die – doch insgesamt sehr wenigen – gemeinsamen Glücksmomente vermiesen? Sind in diesen Ländern solche Diskussionen überhaupt vorstellbar?

Es wird – fast 70 Jahre nach dem Ende des furchtbaren Zweiten Weltkrieges – Zeit, daß wir uns in Deutschland als Bürger unseres Landes („Staatsbürger“) schlicht „normal“ verhalten, d.h., falschen Umgang mit Extremen deutlich kritisieren, aber den selbstverständlichen staatsbürgerlichen Umgang mit unserer eigenen Nationalität und unserem Land auch genießen! Für mich ist in einem solchen Moment das Verbindende, das Einigende in Deutschland wichtig und die positive Motivation für alle Deutschen, die von solchen Ereignissen ausgehen kann – ich denke keinen Moment daran, andere Nationalitäten, Hautfarben oder Religionen damit abzuwerten.

Pervertiert werden dann diese skurrilen Sichtweisen durch besonders eifrige Politiker wie den – mittlerweile von der eigenen Partei auf das Abstellgleis bugsierten – Grünen Jürgen Trittin, der sich im ARD-Morgenmagazin triumphierend darüber auslässt, welcher „Schlag gegen Nationalisten, Rechtspopulisten und Rechtsradikale“ es wohl gewesen sein muß, als Jerome Boateng – als farbiger Deutscher mit Migrationshintergrund – auf der Fanmeile seinem Stolz Ausdruck verliehen hat, ein „Berliner zu sein“.

Nein, Herr Trittin! Auf eine solche Äußerung muß man weder stolz sein, noch darf sie negative Gefühle auslösen! Es ist schlicht NORMAL, das sich Herr Boateng in dieser Form äußert. Das ist als absolute Selbstverständlichkeit anzusehen, über die kein Wort zu verlieren ist. Und das genau verstehen alle Linken, linken Sozialdemokraten, Grüne, Piraten und Gutmenschen aus allen Bereichen mit ihren reflexartigen Verhaltensmustern nicht! Aber ich finde: Sie sollten es dringend lernen.

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Die Konzentration und Marktbereinigung im deutschen Bankensektor nimmt an Intensität weiter zu – mit welchen Konsequenzen? Teil 1: Kreditbanken (inklusive Privatbanken)


Nun ist die Finanz- und Wirtschaftskrise schon einige Jahre her und seit den Turbulenzen der Jahre 2008 und 2009 ist wieder so etwas wie Ruhe eingekehrt. Der deutsche Aktienindex DAX knackte in diesem Jahr mehrfach die 10.000 Punkte-Marke, die EZB pumpt weiterhin großzügig und fröhlich Liquidität und damit „Schmiermittel“ in die Märkte, Marktzinsen und Inflationsraten sind historisch niedrig und die deutschen Geschäftsbanken verdienen wieder richtig Geld – also alles wieder in Ordnung im deutschen Bankenmarkt nach langer Durststrecke?

Man muss da schon genauer hinsehen, um die entsprechenden „Megatrends“ bei den deutschen Geschäftsbanken identifizieren und werten zu können. Und man muss ganz klar innerhalb der jeweiligen Institutsgruppen differenzieren. Nur dann ist es möglich, sich einer Prognose zuzuwenden.

Alfred Herrhausen – der vielleicht letzte große Visionär unter den deutschen Bankern und eine absolut faszinierende, charismatische Persönlichkeit – hat bereits in den 80er Jahren davon gesprochen, dass die „Banken die Stahlindustrie der Zukunft“ sein werden. Mit allen harten und schmerzhaften Konsequenzen. Seine Prognosen sind zum Großteil bereits eingetreten: Der schnelle Wandel in den Banken, der ganz wesentlich nach seinem Tod 1989 einsetzte, hat den Bankenmarkt bis heute stark verändert.

Die Börsen-Krise am sog. „Neuen Markt“ in den Jahren 2000 und 2001 verstärkte bereits den Veränderungsdruck bei den Banken durch das in diesen Jahren immer weiter boomende Online-Banking und -Broking. Die Kunden konnten dank Internet und einer ansteigenden Technisierung bei den Instituten eine Bank immer mehr als SB-Filiale – ähnlich wie ein Einzelhandelsgeschäft – nutzen und die Banken stellten für das sog. „Mengengeschäft“ mit dem „normalen“ Privatkunden immer mehr standardisierte (kostensparende) Produkte und immer weniger (qualifizierte) Beratung zur Verfügung. Heute gibt es eine stetig ansteigende Zahl menschenleerer SB-Filialen mit einer Vielzahl von hoch entwickelten Automaten, am Bankschalter begrüßen Sie immer häufiger ehemalige Hotelfachleute oder Einzelhandelsverkäufer, die als angelernte „Banker 2.0“ die Standard-Transaktionen der Kunden am Schalter abwickeln.

Neben den schmalen Produkt- und Dienstleistungs-Regalen für die „Normalbürger“ wurden immer opulentere Angebote für die sog. „vermögenden Privatkunden“ (Kunden ab einem freien Geldvermögen von i.d.R. EUR 100.000 und mehr) platziert. Aufwendige Beratungszentren mit hochwertiger Ausstattung, speziell geschulte Mitarbeiter, eine breite und teilweise sehr komplexe Produktpalette, professioneller und internationaler Wertpapier- und Derivate-Handel und ein besonders persönlicher Service sollten die Erträge im Privatkundengeschäft sprudeln lassen. Das Investmentfonds-Geschäft wurde massiv voran getrieben, konnten doch die für die Banken überaus ertragreichen sog. „Ausgabeaufschläge“ direkt von der Anlagesumme des Kunden am Tag des Erwerbs vereinnahmt werden.

Es wurden Kooperationen bzw. Beteiligungen mit den lange von den Banken im Kampf um Kunden als Feindbild bekämpften Lebensversicherungsgesellschaften eingegangen, manche Institutsgruppen gründeten sogar eigene Tochtergesellschaften für das lukrativ erscheinende Versicherungsgeschäft. Die Versicherungsgesellschaften entdeckten daraufhin selbst die vermeintliche Attraktivität einer Bank und stiegen teilweise ebenfalls in diesen Markt ein (ALLIANZ SE bei der bereits mittlerweile von der COMMERZBANK AG geschluckten DRESDNER BANK AG). Alle Institute besitzen in der Zwischenzeit eigene Tochtergesellschaften für das Investmentfonds-Geschäft. Immer weiter zulegen konnten in den vergangenen Jahrzehnten freie Finanzvermittlern und Finanz-Strukturvertriebe, die ihre Kunden mit teilweise abenteuerlichen Produkten versorgten. Bei allen Finanzdienstleistern boomte zudem das Zertifikate- und ETF-Geschäft.

Durch die Finanz- und Wirtschaftskrise und in der Folge die Banken- und Staatsschuldenkrise wurden auch die deutschen Institute nach 2008 nahezu komplett auf den Kopf sowie den Prüfstand gestellt. Erkennbare Folgen waren – neben allgemeinem Personalabbau in allen Instituten – insbesondere die drastische Reduzierung des Filialnetzes sowie eine stark zunehmende Fusionswelle (Zusammenlegung mehrerer rechtlich selbständiger Einheiten durch Zusammenschluss).

Wie ist nun aktuell die Situation innerhalb der Geschäftsbanken bzw. einzelnen Institutsgruppen? Und was ist vor allem künftig generell im Bankenmarkt zu erwarten?

Zunächst sollte man sich den Bereich der sog. „Kreditbanken“ ansehen, zu denen neben der DEUTSCHE BANK AG und der COMMERZBANK AG auch insbesondere die sog. „Privatbanken“ gehören.

Während die DEUTSCHE BANK AG die ab 2008 entstandenen Krisen-Turbulenzen zunächst vermeintlich gut ohne staatliche Stützung verkraften konnte, musste die COMMERZBANK AG mit massiver staatlicher Hilfe „gerettet“ werden. Mehrere Kapitalerhöhungen später ist die Staatshilfe nahezu vollständig zurückgezahlt und die COMMERZBANK AG richtet den Blick wieder optimistisch nach vorne. Die unter Bankern jovial als „größte deutsche Sparkasse“ bezeichnete Großbank wird ihr Geschäftsmodell allerdings dringend überarbeiten müssen, um langfristig am Markt erfolgreich bestehen zu können. Dabei könnte in der Tat eine große Chance in den Zielgruppen-Segmenten Privatkunden- und Mittelstandsgeschäft liegen. Anders als regional orientierte Sparkassen könnte die COMMERZBANK AG bundesweit einheitlich dieses Zielsegment z.B. mit attraktiven Ratenkredit-Angeboten, einer professionellen Baufinanzierungsberatung oder Anlageberatung / (Fonds-) Vermögensverwaltung für sich begeistern.

Bei der DEUTSCHE BANK AG entscheidet mittlerweile eine „Doppelspitze“ über Wohl und Wehe der Bank, die auf der Ergebnisseite immer noch unter hohen Belastungen aus dem Investmentbanking- und Immobiliengeschäft – verbunden mit einer Reihe von realisierten Bußgeld- (z.B. in den USA) und Prozeßrisiken (z.B.: Kirch) – der vergangenen Jahre leidet. Das Privatkundengeschäft hat sich erholt, nicht zuletzt durch den quantitativen Kundenzuwachs, den man über die Beteiligung an der POSTBANK AG generieren konnte. Das Mengengeschäft wurde rechtlich auch in eine „separate Bank“ (Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG) ausgegliedert, ebenso teilt sich der verbleibende „Rest“ der Bank in rechtlich selbstständige Einheiten auf (die AG selbst sowie ein Unternehmen für die HNWI = High Net Worth Individuals, also Personen mit hohem Netto-Vermögen).

Im Gegensatz zur COMMERZBANK AG profitiert die DEUTSCHE BANK AG noch immer von ihrem positiven Marken-Image als seriöse, solide deutsche Großbank, die aber gleichzeitig ein globaler Player im internationalen Bankgeschäft mit höchster Reputation ist. Chancen liegen für dieses Institut insbesondere in den Bereichen der mittleren und großen mittelständischen Unternehmen mit internationaler Ausrichtung sowie bei den damit untrennbar verbundenen Unternehmern bzw. Unternehmer-Familien. Letztgenannte wurden in den vergangenen Jahren mehr als stiefmütterlich von der Bank behandelt, das (Kredit-) Geschäft mit dem Mittelstand nahezu aufgegeben. Ebenso sollten die Kompetenzen im Wertpapier- und Vermögensanlage-Bereich (Asset Management) für Privat- und Firmenkunden sowie Institutionen wieder mehr in den Fokus rücken, um langfristig rentable Geschäftsaktivitäten entwickeln zu können. Ein zentrales Thema könnte dabei etwa die Lösung des Problems der „privaten Altersvorsorge“ sein, das künftig über ein völlig unzureichendes Angebot der Lebensversicherer brach liegt.

Das Segment der Privatbanken hatte sich in den vergangenen Jahrzehnten sehr bequem in der HNWI-Ecke platziert und sich hinsichtlich verschiedener Überlegungen bezüglich des eigenen Geschäftsmodells geflissentlich zurück gehalten. In der Handvoll noch verbliebener deutscher Privatbanken (z.B. Hauck & Aufhäuser, Merck Finck, Berenberg oder Metzler) überwog in der Unternehmensstrategie zunächst passives Abwarten und Beobachten, musste man doch den Niedergang der einstigen Top-Adresse Sal. Oppenheim, deren „Filetierung“ und schließliche Auflösung sowie den Zustrom internationaler Adressen – vor allem aus der Schweiz – verkraften.

Aktuell drückt das von allen Häusern mehr oder weniger gezahlte Lehrgeld aus dem Investmentbanking-Abenteuer, so dass man nunmehr in erste ernsthafte strategische Überlegungen rund um die zukünftige Ausrichtung einzusteigen scheint. Die Ergebnisse sprechen von dem Ziel, den Kundengruppen „echten Mehrwert“ zu bieten, etwa in der „Anlageberatung und Vermögensverwaltung für Unternehmer aus dem Mittelstand und für freie Vermögensverwalter“ (Stephan Rupprecht, Partner und Mitglied des Führungsteams von Hauck & Aufhäuser in einem aktuellen Handelsblatt-Interview). Na prima. Dumm ist nur, daß sich in diesen Segmenten bereits nahezu alle Institute tummeln! Selbst die eigentlich für eine Top-Beratung von Privat- oder Firmenkunden nachweislich nicht geeigneten Sparkassen und Genossenschaftsbanken buhlen um dieses Klientel. Das drückt auf den Preis, erhöht die Kosten und schmälert die Gewinnmarge. Die deutschen Privatbanken können über ihren künftigen (exklusiven) Marktauftritt allenfalls noch über die Erschließung weiterer globaler Märkte punkten und in den weltweiten Wachstumsregionen (insbesondere in Europa, den USA und Asien) mit einem High End-Angebot für HNWI mit der DEUTSCHE BANK AG und anderen internationalen Bankhäusern konkurrieren. Hierbei wird künftig die Luft allerdings sehr eng!

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Deutschland heute Fussball-Weltmeister? Wie gehen wir nur mit unserem Patriotismus um?


Heute ist ein großer Tag und er kann heute Abend phantastisch werden – einerseits jährt sich in diesem Jahr der Mauerfall zum 25. Mal und andererseits kann es der deutschen Fussball-Nationalmannschaft gelingen, zum vierten Mal Fussball-Weltmeister zu werden. Beide Ereignisse wirken positiv auf unser Land und besitzen natürlich auch eine politische Dimension: Mit dem Fall des sog. „Eisernen Vorhangs“ und der daraus folgenden Wiedervereinigung Deutschlands konnten die Deutschen wieder in freier Selbstbestimmung als ein Volk zusammen leben. Und mit einem gewonnenen Weltmeister-Titel im Fussball – dem Volkssport Nummer 1 und für viele Bürger die „schönste Nebensache der Welt“ – könnte das Selbstbewusstsein und der Patriotismus der Deutschen weiter ansteigen.

Konnten die „Helden von Bern“ 1954 einem vom Krieg geschundenen Land sein nationales Selbstbewusstsein zurück geben und damit mental die Voraussetzung schaffen, u.a. auch das Wirtschaftswunder zu realisieren („Wir sind wieder wer!“), war es bei der WM 1974 eine „nationale Aufgabe“, im „eigenen Land“ Weltmeister zu werden. In 1990 sorgt der Weltmeister-Titel – ebenfalls im Endspiel gegen Argentinien errungen – für den krönenden Höhepunkt des Wiedervereinigungsprozesses und ein gemeinsames Bewusstsein des deutschen Volkes.

Und was passiert in 2014? Nach dem wunderbaren „deutschen Sommermärchen“ von 2006 und der ebenfalls hochklassigen WM 2010 in Südafrika – in beiden Fällen verpasste das deutsche Team den WM-Titel jeweils nur sehr knapp und unglücklich – kann nunmehr der Titel von der deutschen Fussball-Nationalmannschaft nach einem grandiosen Jahrhundert-Sieg mit 7:1 im Halbfinale gegen den sympathischen Gastgeber Brasilien in Rio de Janeiro erneut errungen werden. Das ist wunderbar und darauf kann man mit Recht stolz sein! Bereits seit 2006 ist es wohl auch allgemein akzeptiert, begeistert die deutschen Fahnen zu schwenken, das Auto in schwarz-rot-gold zu schmücken und sogar auch laut die Nationalhymne zu singen. Gerade viele junge Menschen freuen sich beim „Public Viewing“ gemeinsam über den deutschen Erfolg – in friedlicher Eintracht!

Aber was machen einige Deutsche – insbesondere besonders eifrige Journalistin aus dem linken politischen Spektrum – daraus? Sehe ich mir die heutigen Diskussionen – z.B. den ARD-Presseclub oder das Politik-Forum auf PHOENIX – an, dann wird im Kontext eines sportlichen Fußballspiels die „besondere politische Verantwortung der Deutschen für die europäischen Partner“ betont, die „Angst vor neu aufkommendem Nationalismus“ bemüht und auf die „Gefahren des deutschen Patriotismus“ massiv hingewiesen. Ein Migranten-Vertreter weist ausdrücklich darauf hin, den „Minderheitenschutz von Deutschen mit Migrationshintergrund“ nicht aus dem Auge zu verlieren. Und natürlich darf auch der scheinbar immer noch relevante Hinweis auf die „besonderen Verpflichtungen der Deutschen aufgrund der Nazi-Vergangeheit“ nicht fehlen. Man unterstützt natürlich das eigene Team, aber mit der „gebotenen Zurückhaltung“ und eingedenk des „bedeutungsschweren historischen Kontextes“.

Wie bitte? Gäbe es solche abstrusen Diskussionen und Überlegungen auch in England, Frankreich oder gar den USA? Ich denke, nein. In allen Ländern gehört die Identifikation mit dem eigenen Land bei einem derart außergewöhnlichen sportlichen Ereignis dazu, Begeisterung und Nationalgefühl sind in diesen Ländern selbstverständlich und einigende Elemente, ohne dass kritische Miesepeter ständig an solchen Gemeinschaftsgefühlen herum meckern müssen! Nur bei den Deutschen ist nationale Euphorie und Patriotismus offenbar mit Vorsicht zu genießen?

Ich freue mich jedenfalls heute Abend auf das Endspiel der Fussball-Weltmeisterschaft, ohne wenn und aber. Ich werde mit der deutschen Mannschaft leiden, mich über einen Sieg freuen oder eine Niederlage betrauern. Ich werde das deutsche Team als Patriot (= eine Person, die sein Vaterland liebt) anfeuern und auf ein schönes Spiel und natürlich einen deutschen Sieg hoffen! Und ich lasse mir den heutigen Tag und insbesondere den heutigen Abend nicht von Berufs-Bedenkenträgern madig machen, die in jeder Bekenntnis zur deutschen Nation und der Begeisterung für das eigene Land völlig abwegige, unredliche Motive vermuten!

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EU kritisiert Deutschland – zum wiederholten Male! Auf welcher Rechtsbasis agieren dubiose EU-Kommissare?


Jetzt soll Deutschland also wesentlich mehr gegen die Jugendarbeitslosigkeit tun – so die massive Kritik des EU-Kommissars Lazlo Andor, zuständig für „Beschäftigung, Soziales und Integration“. So gebe es doch tatsächlich 370.000 arbeitslose Jugendliche in Deutschland, die nicht in der offiziellen Statistik der Arbeitsagentur auftauchen. Und was offenbar noch viel schlimmer ist: Die meisten dieser Jugendlichen seien Migranten oder „Außenseiter“ der Gesellschaft!

Also, so geht das wirklich nicht! Immerhin habe Deutschland sich zur sog. „Jugendgarantie“ in der EU bekannt, wonach jeder Jugendliche unter 25 Jahren nach spätestens 4 Monaten einen Job, Ausbildungs- oder Praktikumsplatz erhalten sollte.

Ist das nicht unglaublich? Der größte Netto-Zahler der EU mit dem derzeit besten konjunkturellen Umfeld sowie einem überaus stabilen Arbeitsmarkt, der die sog. „Gemeinschaft“ finanziell überhaupt am Laufen hält, hat solche eklatanten Probleme? Und gerade ein Ungar weist massiv darauf hin, gibt es doch in Ungarn selbst eigentlich genug zu tun? Dort beträgt die Jugendarbeitslosigkeit übrigens 19,9% (Euro-Zone:  23,3%, EU: 22,2%).

Nun muss man wissen, daß Frau Merkel Ende Juni zu Recht in Richtung EU und im Blick auf die südlichen Krisenstaaten angemahnt hatte, sich mehr im Bereich der Beseitigung der Jugendarbeitslosigkeit in der EU zu engagieren – prompt kommt jetzt die Retourkutsche!

Diese dreiste Unverschämtheit eines EU-Kommissars, der seinen Job durch Quotenregelung und Hinterzimmer-Kungelei und nicht etwa durch eine demokratische Wahl erhalten hat, ist nur ein weiteres Indiz in der langen Kette von Vorgängen, die eindeutig zeigen, warum Deutschland die EU in der derzeitigen Form nicht braucht! Überflüssige Kommissare mischen sich in unterschiedliche innerstaatliche Themenfelder ein und kritisieren faktische Marginalien nur um der reinen Kritik willen – oder etwa, um einfach in Deutschland ein schlechtes Gewissen zu erzeugen, um die „Zahlungsbereitschaft“ für die gesamte EU hoch zu halten?

Diese völlig sinnlosen Anmerkungen eines EU-Kommissars sind leider keine Ausnahme, immer wieder mischen sich die Eurokraten unnötigerweise in innerstaatliche Themen ein. Und ihr Einfluss nimmt stetig zu!

Neben dem aktuellen Thema „Jugendarbeitslosigkeit“ kritisiert die EU derzeit auch den hohen „Nitratgehalt im deutschen Grundwasser“ und droht sogar mit Klage. In der jüngeren Vergangenheit sah sich die EU genötigt, Deutschland aufgrund „überhöhter Handy-Gebühren“, dem Problem des „Menschenhandels“ oder gar wegen zu hoher „Exportüberschüsse“ zu kritisieren. Letzteres heißt für die Allgemeinheit übersetzt, man verurteilt Deutschland dafür, daß dieses Land wirtschaftlich in einer globalisierten Welt so erfolgreich im Export arbeitet, unsere Waren und Dienstleistungen sich also EU- und weltweit einer hohen Nachfrage erfreuen – ein absoluter Witz! Aber leider ein sehr schlechter. Die Liste mit Kritikpunkten der EU und ihrer Kommissare ließe sich beliebig fortsetzen.

Aber zu den Fakten bei der EU-Jugendarbeitslosigkeit: Im Mai 2014 waren 23,3% der Jugendlichen unter 25 Jahren in der EU arbeitslos, also etwa 5,5 Millionen junge Menschen. Und nun die Überraschung: Deutschland hat in der EU mit 7,9% die niedrigste Quote bei der Jugendarbeitslosigkeit! Eindeutig führend sind Grienchenland (56,9%) und Spanien (53,5%). In den Südländern werden ganze Generationen in die Arbeits- und damit Perspektivlosigkeit getrieben und der Ungarische EU-Kommissar kritisiert ausgerechnet Deutschland für eine Quote von 7,9%? Aber richtig, da soll es ja einen „Zahlentrick“ geben! Selbst wenn man die angeblichen 370.000 Menschen berücksichtigen würde, käme Deutschland insgesamt auf ca. 805.000 arbeitslose Jugendliche. Dies entspräche dann einer Quote von 14,6% – damit läge man immer noch im besseren Mittelfeld der EU, immer noch weit entfernt von den eigentlichen Problem- und Krisenländern und in jedem Fall auch noch vor Ungarn!

Es ist völlig klar: Jeder arbeitslose Jugendliche, der keiner Ausbildung oder Beschäftigung nachgeht, ist einer zuviel – liegt doch in den jungen Menschen die jeweilige Zukunft des betroffenen Staates bzw. der jeweiligen Volkswirtschaft. Aber was, bitte schön, nimmt sich die EU heraus, gerade den aktuellen Klassenprimus Deutschland mit Kritik zu überziehen, wenn es an anderer Stelle in der „Gemeinschaft“ deutlich schlimmere Zustände gibt, also wesentlich mehr zu verbessern ist? In diesen Ländern wäre ein EU-Kommissar insbesondere gefordert! Hier bedarf es in vielen Ländern einschneidender Reformen, die immer wieder von den jeweils politisch Verantwortlichen aufgeschoben werden.

Und vielleicht noch eine Anmerkung aus der Wirtschaftspraxis: Aus eigener Erfahrung mit mittelständischen Kunden kenne ich Bewerbungsgespräche im Zusammenhang mit Ausbildungsstellen für kaufmännische oder technische Berufe. Was man hierbei erlebt, kann man gar nicht in einem Blog-Beitrag wiedergeben. Das beginnt bereits mit der Aufbereitung einzelner Bewerbungsunterlagen (diverse Loseblatt-Sammlungen) durch manche Kandidaten und setzt sich über reihenweise orthografische Fehlleistungen im Bewerbungsschreiben fort. Im persönlichen Gespräch treten dann teilweise Bewerber auf, die man eher auf einer Party als in einem Vorstellungsgespräch vermuten würde. Vollständige und verständliche Sätze im Gespräch sind eher die Ausnahme. Und schließlich treten dann Ergebnisse in standardisierten Eignungstests für den jeweiligen Ausbildungsberuf auf, die nicht unbedingt darauf schließen lassen, daß manche Bewerber in der Schule tatsächlich die Grundrechenarten erlernen konnten.

Was will ich damit sagen? Es existiert offensichtlich bei Jugendlichen unter 25 Jahren in Deutschland ein ähnliches Problem wie in der gesamten Gesellschaft: Neben der „sozialen Schere“ geht offensichtlich auch die „Bildungsschere“ weiter auseinander. Freuen wir uns derzeit über deutlich ansteigende Studentenzahlen und in der Folge wohl hoffentlich auch über mehr akademische Bildung bei jungen Menschen müssen wir gleichzeitig konstatieren, daß es immer mehr Jugendliche gibt, die entweder nicht ausbildungswillig (Zitat: „Meine Berufsvorstellung ist Harzer“) oder schlicht nicht ausbildungsfähig (mangelhafte Bildung trotz Schulbesuch) sind.

Es wird somit bedauerlicherweise immer eine bestimmte Anzahl von deutschen Jugendlichen geben, die nicht in den Ausbildungs- bzw. Arbeitsmarkt integriert werden will bzw. integriert werden kann. Dabei wird auch der schnelle Ruf nach „Fort- und Weiterbildung“ oder „Höherqualifizierung“ nichts ändern – diese Menschen wird ein Sozialstaat am Ende aller Bemühungen schlicht akzeptieren und mit ihnen umgehen müssen. Das heißt jedoch nicht, daß man sich seitens der Gesellschaft nicht nachhaltig ständig weiterhin bemühen sollte, gerade bildungsfernen Schichten und deren Nachkommen immer wieder Alternativen aufzuzeigen und konkrete Angebote zu machen. Das sollten uns unsere jungen Menschen Wert sein!

Was das sog. „Migrantenproblem“ betrifft, so höre ich doch gebetsmühlenartig aus den Medien, daß wir überwiegend hochqualifizierte Menschen bei uns begrüßen dürfen. Diese sollen angeblich sogar höher gebildet sein als der Durchschnittsdeutsche. Ist dem auch tatsächlich so? Tatsache ist, daß Ausländer alleine in 2013 wohl über 6,7 Milliarden Euro an Hartz 4-Leistungen in Deutschland bezogen haben, davon flossen ca. 5 Milliarden Euro an Nicht-EU-Ausländer (http://www.spiegel.de/politik/deutschland/hartz-iv-fuenf-milliarden-euro-gehen-an-nicht-eu-auslaender-a-970905.html). Diese Menschen kann man mehrheitlich wohl kaum als „Hochqualifizierte“ bezeichnen bzw. hier findet wohl im Kontext der Einwanderung ein massiver Zustrom in die Sozialsysteme und nicht in den deutschen Arbeitsmarkt statt. Wie anders wäre es erklärbar, daß diese Menschen Sozialhilfen beziehen und sich nicht mit ihrer angeblich höheren Qualifizierung dem deutschen Arbeitsmarkt zuwenden? Und sollten denn im Sinne der „Arbeitnehmer-Freizügigkeit“ nicht ohnehin nur qualifizierte EU-Einwanderer nach Deutschland kommen, die direkt oder zeitnah eine Beschäftigung aufnehmen?

Selbst die aktuelle Statistik der Bundesagentur für Arbeit zur Situation der Migranten spricht eine eindeutige Sprache (https://statistik.arbeitsagentur.de/Statischer-Content/Statistische-Analysen/Analytikreports/Zentrale-Analytikreports/Monatliche-Analytikreports/Generische-Publikationen/Analyse-Arbeitsmarkt-Auslaender/Analyse-Arbeitsmarkt-Auslaender-201405.pdf): Die Arbeitslosenquote von Migranten ist über die letzten Jahrzehnte dauerhaft signifikant höher im Vergleich zur deutschen Bevölkerung! Und das, obwohl jährlich über 100.000 Menschen „eingebürgert“ werden und damit statistisch „Deutsche“ sind. Alleine im Zeitraum von 1997 bis 2012 reden wir über insgesamt ca. 2,5 Millionen sog. „Einbürgerungen“. Also ist die massenhafte Einwanderung von hochqualifizierten Migranten nur eine Politik- bzw. Presse-Ente?

Ja, Deutschland ist mittlerweile ein Einwanderungsland. Und ja, aufgrund unserer demografischen Struktur benötigen wir dringend junge Menschen, die unsere hoch entwickelte Volkswirtschaft auch künftig auf diesem Niveau halten und weiterentwickeln. Zum Wohle von uns allen. Akademiker, angestellte Fachkräfte oder Facharbeiter werden künftig in vielen Branchen händeringend gesucht, hierzu benötigen wir qualifizierte Zuwanderung! Der DIHK hatte bereits vor einiger Zeit auf den rapiden „Lehrlingsmangel“ – insbesondere in traditionellen Handwerksberufen – hingewiesen.

Und ja, wir müssen in junge Einwanderer – und deren Bildung und Ausbildung – investieren, damit sie den beruflichen Anforderungen in Deutschland auch gewachsen sind. Aber es darf nicht sein, daß mangelhafte oder unzureichende gesetzliche Regelungen (z.B. ein fehlendes Einwanderungsrecht, daß auf den konkreten Bedarf der Volkswirtschaft ausgerichtet ist) in Deutschland dazu führen, daß ein (für politisch Verfolgte bzw. an Leib und Leben Gefährdete absolut sinnvolles) Asylrecht massiv mißbraucht wird, um sich im Sozialstaat Deutschland schlicht ein „besseres Leben“ zu ergaunern (die hohen Ablehnungsquoten bei den Asylverfahren sprechen eine sehr eindeutige Sprache!) und sich von der deutschen Sozial-Gemeinschaft dauerhaft durchfüttern zu lassen. Das sind falsche Signale und Anreize, die die deutsche Volkswirtschaft als vermeintlichen „Welt-Problemlöser“ perspektivisch schlicht überfordern! In der Konsequenz müssen Asyl-Anerkennungs- bzw. -ablehnungsverfahren deutlich schneller durchgeführt und eine Rückführung der abgelehnten Personen wesentlich konsequenter durchgeführt werden.

Also wenden wir uns bitte den realen Problemen in unserem Land und entsprechenden Lösungen zu – und lassen uns nicht von dubiosen EU-Kommissaren mit zweifelhafter Kompetenz diktieren, was wir in unserem Land falsch machen bzw. besser machen könnten!

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Private Altersvorsorge mit einer fremdgenutzten Eigentumswohnung – derzeit nahezu zum Nulltarif möglich


Die aktuellen Quadratmeter-Preise für Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert (Neubau und Bestand) selektiert nach verschiedenen Städteklassen (Anzahl der Einwohner)

Die aktuellen Quadratmeter-Preise für Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert (Neubau und Bestand) selektiert nach verschiedenen Städteklassen (Anzahl der Einwohner)

Die aktuellen Preisveränderungen bei Einfamilienhäusern zeigen für verschiedene Immobilien-Märkte sehr unterschiedliche Entwicklungen - daher: Augen auf bei Immobilien-Investotionen!

Die aktuellen Preisveränderungen bei Einfamilienhäusern zeigen für verschiedene Immobilien-Märkte sehr unterschiedliche Entwicklungen – daher: Augen auf bei Immobilien-Investotionen!

Interessierte Leser fragen mich verstärkt nach der Möglichkeit, die eigene private Altersvorsorge über eine fremdgenutzte Immobilie abzubilden. In den o.a. Abbildungen (Quelle: Immobilienverband Deutschland IVD e.V.) können wichtige Marktindikatoren abgelesen werden, die zu einer ersten Grundorientierung dienen können.

Diese derzeit in der Tat sehr interessante Möglichkeit, die private Altersvorsorge z.B. über einer fremdgenutzte Eigentumswohnung langfristig aufzubauen, wird sehr verständlich in einem Artikel aus 10.2013 dargestellt, der bei FOKUS MONEY veröffentlicht wurde (http://www.focus.de/immobilien/kaufen/tid-27761/kapitalanlage-wohnung-frei-haus_aid_841613.html).

Exemplarisch wird auf unterschiedliche Immobilien-Märkte (Freiburg, Hamburg, Köln, München und Münster) eingegangen und eine entsprechende langfristige Modellrechnung mit realistischer Rendite auf Basis eines konkreten Anlegerbeispiels abgeleitet.

Obwohl die Immobilienpreise seit dem vergangenen Jahr bereits spürbar angestiegen sind, können Anleger aktuell zu weiterhin gesunkenen Finanzierungskonditionen in Immobilien anlegen. Somit kann man die Grundsystematik aus dem Artikel auch heute noch verwenden, die ausgewiesenen Renditen erscheinen aus heutiger Sicht auch noch langfristig darstellbar.

Die jeweils eigene, individuelle Anlagemöglichkeit ist auf der Basis konkret in Frage kommender Immobilien natürlich mit einem ausgewiesenen Immobilien- bzw. Finanzierungsexperten zu besprechen.

 

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